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《物业公司设施设备维护保养制度》
一、目的
本制度旨在规范物业公司对设施设备的维护保养工作,确保设施设备的正常运行,延长其使用寿命,保障物业的正常使用功能,提高物业服务质量,满足业主生活和工作需求。
二、适用范围
本制度适用于物业公司所管理物业区域内的所有设施设备,包括但不限于电梯、消防设备、给排水系统、供配电系统、暖通空调系统、智能化系统、房屋建筑本体等。
三、职责分工
(一)工程部
1.制度执行与完善
-负责执行本设施设备维护保养制度,确保制度在日常工作中得到有效落实。
-根据设施设备的运行情况和技术发展,对制度提出合理的修订建议,经批准后实施。
2.维护保养计划制定
-结合设施设备的使用说明书、运行记录以及相关规范要求,制定年度、月度维护保养计划。
-明确各设施设备的维护保养周期、内容、标准和责任人员。
3.日常巡检与保养
-安排专人对设施设备进行日常巡检,及时发现并记录设备运行中的异常情况。
-根据保养计划对设施设备进行定期保养,包括清洁、润滑、紧固、调整、防腐等操作。
4.维修与故障排除
-当设施设备发生故障时,及时组织人员进行维修,分析故障原因,采取有效措施排除故障。
-对于重大故障或需要外部专业技术支持的维修工作,负责联系相关单位并协调维修事宜。
5.技术资料管理
-收集、整理和保管设施设备的技术资料,包括产品说明书、安装调试报告、维修记录、图纸等。
-确保技术资料的完整性和准确性,为设施设备的维护保养和维修提供技术支持。
6.人员培训与安全管理
-组织工程部员工开展设施设备维护保养技能培训,提高员工的专业技术水平。
-制定设施设备操作和维护保养的安全规程,确保员工在工作过程中的人身安全。
(二)其他部门
1.配合与协助
-各使用部门(如客服、安保、保洁等)在日常工作中发现设施设备异常情况时,及时向工程部报告。
-根据工程部的要求,在设施设备维护保养过程中提供必要的协助,如协助疏散人员、提供临时照明等。
2.监督与反馈
-对工程部的设施设备维护保养工作进行监督,有权提出合理的意见和建议。
-将业主对设施设备使用情况的反馈及时转达给工程部,以便及时处理相关问题。
四、设施设备分类与维护保养级别
(一)设施设备分类
1.供配电系统
-包括高压开关柜、变压器、低压配电柜、配电箱、备用发电机等设备,主要为物业区域提供电力供应。
2.给排水系统
-涵盖生活水泵、消防水泵、污水泵、雨水泵、水箱、水池、给排水管道、阀门、卫生洁具等,负责生活用水和污水排放的保障。
3.消防系统
-有消防报警主机、烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、消防广播、消火栓、喷淋系统、消防水带、灭火器等,是保障物业消防安全的关键设施。
4.电梯系统
-由电梯轿厢、曳引机、导轨、安全钳、限速器、缓冲器、门机系统、控制系统等组成,为人员和物资的垂直运输提供服务。
5.暖通空调系统
-包括中央空调主机、冷却塔、风机盘管、新风机组、通风管道、空调水泵、温控器等,为室内提供舒适的温度和空气环境。
6.智能化系统
-例如监控系统(摄像头、录像机、存储设备、显示器)、门禁系统(读卡器、控制器、门锁)、停车场管理系统(道闸、车辆识别器、收费系统)、楼宇自控系统等,实现物业的智能化管理和控制。
7.房屋建筑本体
-指建筑物的基础、墙体、梁柱、楼板、屋顶、楼梯、门窗等结构部分,是物业的基本载体。
(二)维护保养级别
1.日常维护保养
-每日或每班进行,由设备操作人员或值班人员负责,主要包括设备的清洁、润滑、紧固、外观检查等简单操作,确保设备正常运行。
2.一级保养
-每月或每季度进行一次,以设备操作人员为主,维修人员辅助,对设备进行局部解体和检查,清洗所规定的部位,调整设备各部位的配合间隙,紧固设备的各个部位。
3.二级保养
-每半年或每年进行一次,以维修人员为主,操作人员参加,对设备进行部分解体检查和修理,更换或修复磨损件,清洗、换油、检查修理电气部分,使设备的技术状况全面达到规定设备完好标准的要求。
4.大修理
-根据设备的磨损情况和运行状况,不定期进行。对设备进行全面解体,修复或更换所有磨损、损坏的零部件,校正设备基准,恢复设备的原有精度、性能和生产效率。
五、设施设备维护保养计划
(一)年度维护保养计划
1.工程部在每年12月中旬前,根据设施设备的运行状况、使用年限、技术要求以及上一年度维护保养情况,制定下一年度的设施设备维护保养计划。
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