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房地产工程开发业务流程及廉政风险点防控

房地产工程开发的整个流程大体上包括以下10个阶段。

一、公司提出开发设想

在市场经济体制条件下，开发设想是公司最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地

产工程开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产

工程开发的成败。

二、可行性研究

公司提出了设想，但这种设想终究有没有真正的市场前景，需要进展可行性研究。可行

性研究是房地产工程开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此工程立项，银行是否同意给

予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进展可行性研究，就可能有两种结果：一是可行

性研究说明这个设想不可行，那么即使公司不同意，这个工程开发的全过程实际上就完毕了；

二是可行性研究说明这个设想可行，那么不出意外，这个工程就可以一直进展到最后的阶段。

目前，在我国无视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产工程开发

领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，这就需要公司上下对此项工作重

视起来。

三、申请工程用地

土地是所有建筑的根底，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多

地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有

了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁工程赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败

事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击

了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是

通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者〔即原来占有国有土地的国有企事业单位〕获

得土地也是主要方式。公司在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建立行政主管部

门备案，领取?房地产开发工程手册?。

该阶段的风险点在于签订的土地出让合同的土地价格和实际不符甚至远高于土地应有

价格，造成该现象的主要原因是个别主办人员私下与土地出让方商定提高了土地价格。其防

控措施是多人多部门参与到土地价格的调研中来，参考周边地价，科学合理确实定土地价格，

防止弄虚作假。

四、工程设计

根据工程的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发工程来

说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面

布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑构造、环境关系等方面的设计要求。初步设计

..-可修编-

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在方案设计的根底上，应提出设计标准、根底形式、构造方案及各专业的设计方案。初步设

计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个局部。施工

图设计是初步设计根底上的更详细的设计，具有工程设备各构成局部的尺寸、布置和主要施

工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。公司在进展规划及建筑设

计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书〔主要

规定规划建立用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建

筑控制高度、停车位个数等〕。公司根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成

方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管

理部门审查，确认符合规划要求后，核发?建立用地规划许可证?。方案设计得到批准后，即

可以进展初步设计。城市规划行政管理部门对建立工程的初步设计方案进展审查，确认其符

合规划设计要点后，建立单位就可以进展施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工

图及有关材料进展审查合格后，核发?建立工程规划许可证?。

工程设计阶段的廉政风险点在于签订合同的时候，签订者根据个人意愿擅自改变合同

容，使得合同中的价格条款发现变化。其防控措施是在签订合同前，公司高管及各部门负责

人积极参与到合同修订和讨论中来，做好部监视。

五、征地及拆迁安置

在取得?建立用地规划许可证?和?建立工程规划许可证?之后，就需要进展征地及拆迁安

置的工作。公司还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据公司提供的土地使

用权证书及建立用地规划许可证，进展场地围的实地划定。公司只能在划定的围，进展征地