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金融、经济,房地产、烂尾楼等方面认真梳理分析可能
影响的舆情
6月30日,江西烂尾楼业主宣布停止偿还房贷,消息传出后,
多地受害业主纷纷响应,正式掀起烂尾楼风暴。陕西西安市7月14
日率先出现首起大型陈情抗议事件,要求查办银行违规放贷给开发商。
根据媒体报道,截至7月17日,中国各地发布全体业主强制停贷告
知书的楼盘共286个,遍及25个省分。
烂尾楼普遍被定义为工程已经开始,但半途中因不同事故如缺乏
资金、产权纠纷等而停止,导致开发商无法交付给物业买家。是次烂
尾楼风波正是来源自开发商资金断裂。开发商资金断裂主要由债务危
机、销售下滑和售楼款去向不明等因素所引致。根据彭博数据显示,
自2020年至今共有85笔内地开发商境外美元债出现债务违约,涉发
行金额达349亿美元。开发商不但未能在债市场融资,销售端亦未见
起色,经营现金流进一步萎缩。根据国统局数据显示,2022年上半
年住宅商品房销售同比下跌31.8%或2.695万亿元至5.768万亿元人
民币。这意味上半年开发商销售回款减少近2万多亿,严重打击其支
付工程费用的能力。
潜在烂尾楼规模有多大?
我们从微观角度量化潜在烂尾楼规模。我们认为出现债务违约的
开发商开的预售楼盘有较大机会成为烂尾楼。在销售前200名的开发
商中,有约20家已经出现境外债务违约,包括一些龙头开发商如恒
大,融创和世茂等。根据瑞而克数据显示,这些违约开发商2021年
销售额达到近2.5万亿人民币。这些去年预售的楼盘很大部分将需要
在2022年或之后交付给买家,若因债务危机而缺乏资金继续动工,
很大机会变成烂尾楼。2.5万亿元这粗略估算有其限制,因去年销售
额中或包含一些尾盘现房销售,但亦未有包括2020年或更早前预售
的少量建筑周期较长项目;这些违约开发商2020年总销售额为2.9
万亿元,当中有部分或成为烂尾楼。此外我们这估算亦不包含前200
名以外经营困难、数据不透明的小型开发商。
资本市场对房地产股的反应
截至7月18日,反映内地开发商股价的恒生中国内地地产指数
自6月末以来下跌近28%,反映资本市场对烂尾楼风险的忧虑。此外,
国企开发商和民营开发商股价调整幅度亦有明显差异,中国海外(688)
和华润置地(1109)7月以来股价下跌约10%和9%,跌幅明显低于龙
湖(960)和碧桂园(2007)的21%和32%。
事实上,不单止股票投资者对民营开发商失去信心,6月份开发
商销售数据已经显示购房者对民营开发商项目烂尾的忧虑。国有开发
商如中国海外,保利发展和越秀地产等,六月份销售额分别同比下跌
16%、上升1%和上升119%,明显优于大型民营开发商碧桂园和龙湖等,
其销售额分别同比下跌35%和48%。一些已经宣布债务违约的开发商
如融创、中国奥园和世茂等,其6月销售额跌幅更高达82%、80%和
69%。违约开发商的品牌已经受严重打击,未来一段时间投资者和购
房者的信心将难以恢复。
未来可能出台相关政策及解决方案
烂尾楼事件蔓延下去或会牵连其他上下游产业,例如开发商拖欠
工程费,建筑商应收款或出现大量坏账;项目烂尾买家未能搬迁,延
迟购置新家电等连带消费产品需求,影响消费。我们认为未来出台政
策将继续针对开发商融资端和销售端,来治理开发商资金链问题。
银行融资方面,2022年一季末,房地产开发贷款余额12.56万
亿元,同比降0.4%,较去年末增2.4%;一季度增加2900亿元。个人
住房贷款余额38.84万亿元,同比增8.9%,增速比2021年末低2.3
个百份点。今年以来多家大型开发商从银行获取收并购贷款额度,但
未见有积极并购活动。以华润置地和子公司华润万象为例,年初获得
近230亿元并购额度,但过去半年只公布收购禹州和中南建设旗下两
家物管公司合共33亿金额左右。三条红线下,绿档开发商每年总债
务能增长15%,相关并购贷款亦不算入三条红线,但在今年销售下跌
情况下或未能维持绿档水平,开发商对并购依然审慎。因此我们认为
三条红线相关指标将适当放松,鼓励国企收购民营企业较优质项目。
发债方面,部分基本面相对较好的民营开发商如碧桂园、龙湖和
美的等在政策推动下已经恢复发行国内债,但规模较少。可是境外债
发行依然艰巨、特别是美息上升和美元转强,均不利开发商发
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