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物业管理风险大全预防措施和应急处置是关键

业辖区风险管理工作大于天

我国的物业管理行业发展时间很短，或者说是我国的整个社会体

制的问题吧，总之现在物业管理行业是民生服务的最前沿，法律法规

不健全，政府宣传引导不到位，媒体的误导等，使物业服务企业的实

际工作中处处是风险，不管你物业企业愿意不愿意，最终都成为你的

责任。做为一个企业，物业服务公司是有责无权，无论是业主或是政

府相关部门开个口就能让你做这做那，不管是不是你的义务，你做的

不好，就会指手画脚的说你这不对那不该，总之就是管理不到位。

现阶段的物业管理工作就是一个风险防范工作，防范来至各各方

面的风险，你的风险防范工作如果不放在第一位，那其他的所有工作

都是瞎扯的，现实就是这样，当你无法回避时就要去面对，问题是我

们应该怎么去面对呢？在这里先大概的聊聊风险管理的事，在后面再

分开聊聊细节的方面。

在物业管理的全过程中，风险可能是来至以下方面：

一、遗留问题带来的风险。商住混合、质量问题、设计问题、设

计变更、配套设施、宣传问题等等。

二、自然因素带来的风险。地质、气候、环境等，象下暴雨、台

风、环境噪音都会带来风险。

三、物业管理费用风险。物业管理费用的风险可以来至任何的事

由，也是物业企业最头痛的风险，这些风险可以来至业主、开发商、

政府部门、相关企业等。到底什么是弱者呢。

四、业主消费观念的风险。这个问题应该多方面的，也不能全怪

业主吧，政府的关注、媒体的引导、物业企业的宣传都有关系。

五、来至政府相关部门的风险。法律法规的末细化不配套，专业

部门服务不及时不到位，事情发生时就一味的指责物业企业。

六、经营决策造成的风险。判断失误而造成的风险不少见，员工

数量配置、物业费确定、公司架构设置、物管项目的服务品质定位、

特约服务项目的选择、投诉的处理方式。

七、内部风险意识不强带来的风险。物业企业各部门各岗位的风

险意识不强，出现安全隐患也不能及时发现，或者，就是发现了、感

觉到了也没有及时汇报或处理。

八、员工操作带来的风险。员工在与业主交流时、在实际操作中

不注意风险防范，因一时大意或违反操作规定而造成的损失是不可估

量的。

九、社会因素带来的风险。如房地产行情的变动、供电供水抄表

到户、供电供水的价格变动、政府相关部门的附带收费、社会劳动力

价格的变动、相关企业的服务意识等等。

十、行业发展过程带来的风险。

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房地产开发商带来的风险

房地产开发商给物业服务企业带来的风险，多数是属于房地产开

发商对物业管理的理解及服务观念的问题。在现实运作中，绝大多数

的开发商选择自己组建物业服务公司，还有一部分选择一级资质的品

牌物业服务公司，极少的开发商选择通过媒体公开招标的形式选择物

业服务企业。这个做法的本身就是一种隐形的风险，这个风险的承受

者当然是物业服务公司。

谈到这类风险就不能孤立地只说某一个过程或某一件事，这样就

没什么意义了，我按照房地产开发的程序来聊这个风险问题吧，这样

大家以后在实际工作中可以多注意，当然，有一点要明确，就是我们

是以物业管理这个角度介入项目的，所以关注的方向是确定的，蜂巢

物业网注。

房地产项目开发策划。如果你做为一名物业经理，对项目的物业

服务有一个好的愿景，那你应该找机会看看这个项目的开发策划书，

当然不是项目完工后看，是在项目最初的策划阶段，最迟是在项目施

工的初期阶段。重点看看“项目定位”“项目布局”这些与将来的物

业服务有关系的内容，了解这些内容，对你以后在项目的施工过程中

提出改进意见有帮助。例如，地段是沿街的，那么项目策划中是否安

排有商铺？象陌生人管理、车辆管理、噪声防范、水电管理分布、水

电计量点、通道是否合理等等你要考虑吧？策划书中提到辖区内设置

有水景观，那么水从何来？有许多项目的物业经理是在项目的建设初

期就已经介入了，并且也开始组建物业公司，但是，对于项目本身的

关注是乎并不在乎，无论对于项目来说，还是对于你个人的发展来说，

这都是错误的。

房地产项目开发设计。在项目报建时，开发商会提交一份项目总

体平面图。虽然这份图纸并不一定是最终的施工用图，在向施工单位

移交图纸前可能还会变动，就是移交后也还会变更图纸。物业经理要

看的不是如何开展施工，而是在图中哪些内容对以后的物业管理不利，

这才是物业经理看图的目的。观察和思考的顺序是安全、经济、实用、

便利等，在正常