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07-09民法司考题案例分析

07-09年民法题案例分析

四、案例分析题

（2009年）

四、（本题22分）

案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，

租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉

甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可

否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。

入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订

立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，

故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开

的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按

照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装

修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去

医药费数千元。

2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，

造成甲一万余元财产损失。

2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，

发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲

笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出

示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付

于戊。

问题：

1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除

与甲的租赁合同，应如何行使权利？

2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？

3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工

人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？

4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？

5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由

是什么？

6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？

7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？

参考答案：

1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式

的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通

知承租人。

2.（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲

可以自行维修，维修费用由乙负担。

（2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费

用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。

（3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但

装修期间不在延长租期的范围。

3.（1）甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规

定，并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费

用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。

（2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭

受的人身损害承担赔偿责任。

4.乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人

同意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复

原状或赔偿损失。

5.无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失

应由甲自行承担。

6.丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。

因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照

原租赁合同租赁该房屋。

7.丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法

占有人，有权请求侵占人返还原物。

【主要参考法律规定】《民法通则》第九十三条、第一百三十二

条、第一百三十五条，《合同法》第一百二十四条、第二百一十五条、

第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十四

条，《物权法》第三十四条、第二百三十四条、第二百四十五条，

《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》

第十一条

（2008年）

四、（本题23分）

案情：A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）

达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的

总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支

付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地

使用权