ca房地产评估方法--成本法-培训教程.pdfVIP

房地产估价方法之三

房地产估价方法之三

本钱法

本钱法

精选ppt1

一、概念

〔一〕、本钱法，指求取估价对象在估

价时点时的重置价格或重建价格，然后

扣除折旧，以此估算估价对象的客观合

理价格或价值的方法。

本钱法的实质是：通过对估价对象

房地产的各组成局部的市场价格的估算，

最终确定估价对象整体的市场价格，所

以采用本钱法评估出来的房地产价格又

称积算价格。

〔二〕、本钱的含义

本钱是具有特定含义的本钱〔cost〕，

具体表现为：

１、经济本钱是房地产重新建造时的完

全价格，即经济本钱，包括建造本钱、

一切合理必要的费用、税费及应得的利

润等，并非人们通常所认为的本钱，其

实质是一种价格。

2、估价时点时的价格本钱法指的

本钱并非历史本钱或账面本钱，也并非

总是“现在〞，也可能是过去。所以不

能总是用现在或过去的本钱代替估价时

点时的价格。

3、消费者的本钱本钱法中的本钱

并非指开发商或承建商所付出的本钱，

而是指包括所有最终消费者的本钱，以

这种本钱为根底评估出来的价格才能保

证其科学性和公正性。

二、理论依据

本钱法的理论依据，从卖方的角度来看：

是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“

生产费用〞，重在过去的投入。具体的讲，是

卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发

建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，

他就要亏本。

从买方角度看：是替代原理，即买方愿意

支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开

发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该

代价，他还不如自己开发建造〔或委托另外的

人开发建造〕。

由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，

一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买

卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价〔包含

正常的费用、税金和利润〕。由此，我们就可以根据

开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和

来估算其价格。

三、根本公式

〔一〕适用于新开发土地的根本公式

〔二〕适用于新建房地产的根本公式

〔三〕适用于旧有房地产的根本公式

新开发土地包括填海造地、开山造地、

征用农地后进行“三通一平〞等开发的土

地，在城市旧区中撤除旧建筑物等开发

的土地。

根本公式：

新开发土地价格=土地取得费+土地开发

费+税费+投资利息+投资利润+土地增值

收益

•对于成片的开发区新开发土地的分宗估

价时，情况如下：

•新开发区某宗土地的单价=〔取得开发

区用地的总本钱+土地开发总本钱+总管

理费用+总投资利息+总销售费用+总开发

利润〕/〔开发区用地总面积*开发完成

后可转让土地面积的比率〕*用途、区位

等因素修正系数。

•上公式中：

•开发完成后可转让土地面积的比率=开

发完成后可转让土地总面积/开发区用地

面积*100%

新建房地产的价格=购置土地价格+建造

建筑物价格

式中：

购置土地价格=〔土地取得费+土地开发

费+税费+投资利息+投资利润+土地增

收益〕×修正系数

建造建筑物价格=直接本钱+间接本钱+正

常利润

旧有房地产价格=土地重新取得价格或重

新开发本钱+建筑物重新建造本钱-建筑

物折旧

四、本钱法的特点与适用范围

〔一〕特点：

1、可以应用于其他方法不适用的对象；

2、采用本钱法评估的价格只是一种“积算价格

〞；

3、既是估价方