怎样确定项目地商业体量.pdfVIP

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按所在城市人均商业面积推算——这只是最根本的一个参考数据可以从以下几方面综合考

虑：1、城市属性〔商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等〕2、城市人口数、

项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积

5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的

位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体

量9、区域在建、在售商业体量和未来开展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力

店，引进何种业态主力店等在以上根底上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。商业

的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。住宅配套的话，

一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。独立的就要看用地性质的先决条件决定了。但是

总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。

商业规模〔占住宅建面的比例〕外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费

不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周

边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业气氛中间型

(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追

求巨大化，否如此市场难以消化。中间型(2%以下)社区商业规划时根本不考虑社区商业的

对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情

况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。论坛有关于社区商业开展的专题研究,其中

以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》

bbs.winfang./dispbbs.asp?BoardID=124ID=79506replyID=skin=1《某某社区商

业专题研究》

bbs.winfang./dispbbs.asp?BoardID=124ID=132674replyID=skin=1

随着国家经济的开展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物〞

作为一种全新的购物理念，逐渐被人们承受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地

产行业迅速崛起，SHOPPINGMALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨

后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态开

展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也

存在着大量问题，项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。商业地产项目的开发不

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同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念

和流程对商业项目进展规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑

其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过

程与环节。在进展大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、

商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业

管理模式设计、品牌规划与招商策略设计。一、商业方案设计商业方案设计是大型商业

地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直

接影响项目未来的开展前景。本环节主要是通过市调对项目进展可行性分析，确定项目

定位、业态与功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的

根底工作，确定定位、业态与功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：

〔一〕立地选项在进展项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进

展可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进展投资决策、融资、制定项目初

步设计、项目立项以与政府规划调控的依据，这就需要严格规X项目建议书与可行性研

究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。大型商业地产项目的可

行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局