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土地估价师考试案例分析试题精选

第一部分案例分析

(共2题，120分。请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分

析后回答有关问题。请在题目下方空白处答题)

案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗

土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6

月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅

读后回答相关问题。

(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协

议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时

土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但

没有实质性使用。

(4)2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于

违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，

A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金

及处罚金各为20万元。

(5)2002年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4

亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿

化建设。

(6)与此同时，该县设臵开发区，将A公司所占剩余的13亩土

地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。

(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六

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通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰

宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时

代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土

地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设

用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补

开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开

发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有

落实。

(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，

建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰

宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区

内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中

心区，并且有第8路和第11路公交车站。

(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用

途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率

与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发

区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地

进行补偿;A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补

偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。

(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土

地出让金比2001年增长了20%，基础设施费比2002年增长了10%。

问题(每小题4分)：

1.用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取

得及权利变化的基本过程。

2.按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。

2

3.县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补

偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描

述中没有提到的)。

4.如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让

地价内涵的要点。

5.请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩

出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算

过程。

(一)答题要点及参考答案

1.土地取得及权利变化的基本过程

(1)1999年