固定收益专题报告：公募REITS系列(二)，REITs的市场表现与机构持有偏好-241025-国信证券-16页.pdfVIP

固定收益专题报告

公募REITS系列（二）：REITs的市场表现与机构持有偏好

核心观点固定收益专题研究

我国公募REITs运行三年以来，市场经历了多轮调整。我们回顾近三年REITs证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧

07550755

基金的走势表现，可以将REITs基金的走势总体分为五个阶段。第一阶段为daidanmiao@zhaojing@

2021年9月至2022年2月，首批公募REITs产品上市，市场规则制度初步S0980520040003S0980513080004

完善，市场情绪良好，增量资金逐渐布局，推动估值上升；第二阶段为2022证券分析师：董德志

021

年2月至2022年6月，REITs走势出现回调，主要由于首批REITs产品解禁dongdz@

带来不确定性，叠加疫情影响部分REITs产品底层资产的运营稳定性的担忧；S0980513100001

第三阶段为2022年6月至2022年10月，REITs走势再度回暖，主要由于国基础数据

务院发布进一步盘活存量资产扩大有效投资的指导文件，推进交易流转规范中债综合指数247.3

化；第四阶段为2022年10月至2024年2月，受到部分底层资产基本面不中债长/中短期指数245.4/209.1

银行间国债收益(10Y)2.14

及预期、市场缺乏增量资金等因素的影响，REITs迎来了一次较长时期的调企业/公司/转债规模(千亿)68.8/24.8/7.8

整；第五阶段为2024年2月至今，在市场红利风格背景下，REITs作为高分市场走势

红资产配置性价比凸显，市场热度再次提升。

REITs产品的市场表现与经济周期密切相关。在今年经济弱复苏的环境下，

我们发现不同项目类型的REITs基金中，对经济周期相对敏感性较低的产品

涨幅较高，如保障房、生态环保等，在低迷市场中依然能相对保证稳定现金

流，而消费类、仓储物流类对经济敏感度较高的品种，则在今年二级市场表

现不佳。2024年上半年，大部分REITs项目的可供分配金额和单位可供分配

金额能力有所下降。

机构投资者持有比例维持高位且呈现上升趋势。从REITs基金机构投资者占

比来看，截至2024年上半年，该比例为94.89%，较2023年末提升1.5个百资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

分点。分项目属性来看，2024年上半年产权类和特许经营类的机构投资者占相关研究报告

比分别为95.71%、93.60%，分别提升1.2、1.9个百分点。从不同项目类型《国信证券-资金观察，货币瞭望：央行调降政策利率，10月市

场利率预计下行》——2024-10-22

的REITs基金来看，基于可比数据，保障房类和生态环保类REITs基金的机《2024年三季度债券行情回顾-一波三折，信用利差快速走扩》

——2024-10-15

构投资者持有比例提升较大，分别提升1.7、4.3个百分点，而仓储物流类《资金观察，货币瞭望——社融和信贷数据呈现企稳信号，9月

REITs基金的机构持有比例下降0.6个百分点。市场利率预计季节性上行》——2024-09-18

《固定收益专题报告-初探公募REITS：新旧动能转型期的