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2024年农村宅基地20个核心问题

基于最新修订的《土地管理法》《物权法》以及中央农村工

作领导小组办公室与农业农村部于2019年发布的《关于进一步

加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）等法律

政策文件，我们系统梳理了关于农村宅基地的20个核心问题，

涵盖了宅基地的权属界定与申请程序规定、使用与流转规则、确

权登记及产权改革动向，以及相关的法律责任和农民权益保障措

施。通过对这些要点的解析，旨在为大家提供全面而详尽的政策

解读，切实保障农村村民的合法权益。

一、什么是宅基地？

《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强

农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号），宅基地是

指农村村民依法取得的用于建造住宅及其附属设施的集体建设用

地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

二、宅基地的权属归谁所有？

《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）第九条规

定，宅基地属于农民集体所有。宅基地所有权属于农村集体所

有，使用权属于村民所有。

三、农民对宅基地享有的权利与义务有哪些？

《物权法》第一百五十二条规定,宅基地使`用权人依法对集

体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造

住宅及其附属设施。

《土地管理法》第十条规定，农民对宅基地依法享有使用

权,有保护、管理和合理利用宅基地的义务。

四、什么是一户一宅？

《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一

处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的

标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不

予批准。

《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强

农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，农村

村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、

超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新

拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。对历史形成的宅基地面积

超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定

和处置。

五、农房与商品房有什么区别？

农房是农村中供村民居住的房屋,与商品房主要区别如下:一

是土地性质不同：农房建设占用集体所有土地，商品房占用国有

建设用地。二是取得方式不同：农房只允许符合条件的农村集体

经济组织成员申请取得宅基地进行建设，商品房是由具有房地产

开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。三是土地使用年限

不同：现行法律和政策没有具体规定农村宅基地使用权期限；商

品房用地的土地使用年限一般是70年，使用权期间届满的，自

动续期。

四是交易条件不同：农房只能在本村集体经济组织内部经批

准后交易给符合宅基地分配资格的成员，不得抵押；商品房可以

在市场上出售、租赁和抵押，交易自由。

六、申请宅基地的条件有哪些？

农村村民符合下列条件之一的,可以以户为单位申请使用宅

基地:

（1）因成年、结婚等原因确需分户,原有宅基地不能安置

的；

（2）外来人口落户成为本集体经济组织成员,在本集体内没

有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的；

（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及

进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设,需要搬迁安置的；

（4）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情

形。

注：县级人民政府可以结合实际作出明细规定。

七、村民申请宅基不予批准的情形有哪些？

农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

（1）不符合年龄要求等分户条件的；（2）不符合乡、镇国土空

间规划或者村庄规划的；（3）申请新建住房，但拒绝与本集体

经济组织签订退回原有宅基地协议的;（4）所申请的宅基地存在

权属争议的；（5）将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或

者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

（6）原有住房被依法征收已得到住房安置的；（7）有违法用地

或者有违法住房建设行为未经处理的；（8）法律法规规定以及

经县级以上人民政府认定的其他情形。注：县级人民政府可以结

合实际作出明细规定。

八、原址翻建与审批是否需要审批？

需要审批。《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审

批管理的通知》（农经发〔2019〕6