公司项目全程营销策划方案-(2)样本.doc

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目录

TOC\o1-3\h\z目录 1

第一部分青岛市宏观经济环境分析 4

1.1青岛市国民经济整体运行情况 4

1.2承接奥运项目给青岛带来影响 5

1.3区位优势和发展方向 6

第二部分青岛市房地产市场情况分析 8

2.1供给量和需求量 8

2.1.1青岛市近6年商品房屋完工面积 8

2.1.2青岛市历年商品房销售面积 9

2.2价格 9

2.3近期市场关键及未来发展估计 10

第三部分项目周围项目及可类比项目调查结果 12

第四部分项目所在地板块市场分析 20

4.1版块综述 20

4.2现在调查现实状况简析 20

4.2地块价值发觉 21

第五部分项目SWOT分析及总体开发思绪确定 22

5.1项目SWOT（优劣势）分析 22

5.1.1优势分析 22

5.1.2劣势分析 23

5.1.3市场机会分析 23

5.1.4威胁分析 25

5.2总体策划思绪及关键价值体系 26

5.2.1相关公寓 26

5.2.2相关商业 28

5.2.3商业物业前期运作方法初探： 29

5.2.4项目总体定位 30

6.1CONDO目标用户群定位 31

6.2商业用户群定位 32

第七部分项目开发专题定位及整体概念设计提议 33

7．1开发专题定位 33

7．2整体设计提议 35

7.2.1计划设计 35

7.2.2户型提议 35

7.2.3建筑风格 37

7.2.4物业管理 40

第八部分营销策划 41

8．1独特销售主张 41

8．2广告策划 41

8．3展会 42

第九部分销售方案 42

9．1定价策略 42

9．2销售控制 42

9．3销售管理 42

第十部分售楼处及售后服务中心 43

10．1售楼处设计及装修 43

10．2售楼处销售物料准备 43

10．3售后服务中心设置 43

10．4售楼处管理制度 43

第十一部分开盘 43

11．1日期 43

11．2专题 44

11．3邀请人员 44

11．4日程安排 44

11．5媒体计划及现场包装 44

第十二部分结语 44

第一部分青岛市宏观经济环境分析

1.1青岛市国民经济整体运行情况

“九五”以来，青岛市国民经济发展展现逐年加紧态势，青岛市国民生产总值比增加15.9%。

1～5月份工业总产值（现价）947.2亿元，累计增加23.1%，工业产品销售收入906亿元，利税总额达57.86亿元，社会商品零售总额为197.6亿元，累计增加13%，固定资产投资128.3亿元，增加56.4%，外贸出口额达78.75亿元，增加25.4%。

1.2承接奥运项目给青岛带来影响

作为奥运会帆船赛场，奥运会将给青岛市经济带来巨大活力和竞争力，促进关联产业如环境保护、通讯、交通、餐饮等发展。

青岛市计划总投资780亿元全方面改造和建设青岛市旅游基础设施、交通、比赛场馆等设施。每十二个月将投资40～60亿元建设生态环境保护城市，拟投资59亿元建设“五大通讯工程”，投资57.5亿元兴建20座立交桥，新增高速公路1660千米，完成环青岛海岸线“滨海观光大道”，建设旅游网络系统和中央指示导游系统，实施绿色奥运“七大工程”。奥运会将为促进青岛市入境旅游市场提供良好机遇。到，海外游客将达成79.53万人，外汇收入将达成4.34亿美元，到时将在全国关键旅游城市中位次居前。同时奥运会估计会为青岛市增加2万个全日制就业机会。

1.3区位优势和发展方向

青岛市作为环黄渤海经济圈和沿黄流域经济带关键中心城市，经过区域经济分工和合作，将充足发挥和日、韩、朝合作前沿和窗口作用，发挥经济结构互补性，巩固已经有制造业合作，促进技术合作。伴随保税区范围和功效拓展，逐步实现向自由贸易区转化，从保税区到自由贸易区，青岛极有期望赶上第一班车，还没有哪个保税区像青岛这么较早地、系统地做向自由贸易区转型研究和准备。青岛港立即建成北方国际航运中心，青岛将形成全方位、多层次、宽领域开放型经济格局。

在充满期望新世纪里，青岛将围绕建设区域性航运中心、贸易中心、金融中心、信息中心和高新技术产业中心目标，加紧建设现代化、国际化城市步伐。方兴未艾城市经营、良好经济环境和可期待发展前景对本案开发比较有利。

不停增强经济实力、日益发展北方大港、独具优势海洋科研，奠定了青岛在中国经济和文化地位。20多年改革开放，更使青岛焕发了蓬勃生机和活力。海尔、青啤、海信、澳柯玛等中国外著名企业及其产品已成为青岛蓬勃发展象征。多年来，青岛市致力于改善投资环境，不停扩大对外开放，已经有95家世界500强企业在青岛投资，其中，可口可乐、朗讯、德固萨、雀巢、三菱重工等大财团