京腾丽湾产权式商务酒店项目营销策划报告样本.doc

京腾·丽湾产权式商务酒店项目营销策划汇报

深圳尚和房地产顾问

京腾·丽湾项目部

二00四年十一月二十七日

项目营销思绪

在《京腾大厦项目市场定位分析汇报》中就本项目现实状况提到，现在并没有同类型竞争对手，间接竞争对手也关键为现在在售商铺；且本项目总体体量较少。所以，对市场消费量并不存在任何忧虑。

因本项目标时间节点安排和项目体量较小原因，本项目所采取营销路线必需是速战速决，短、频、快销售模式。本项目作为一个新兴投资方法，关键怎样在短期内让投资者快速认知本项目是营销策划关键所在。

入市时机及销售前提条件

1、入市时机：

按正常销售阶段，在十二个月中通常会有二个房地产销售季节高峰期，三至六月份和十月份至元旦二个阶段通常为房地产销售最好季节，也通常是房地产大盘上市阶段。按项目时间节点安排，约在12月份月初入市，约下旬开盘，所以：提议项目开盘时间设在12月28日（星期二）。

2、销售前提条件：

序号

事项

现实状况

须完成程度

负责方

备注

1

工程进度

第八、九层

主体封顶

京腾企业

2

法律文件（五证）

领取/完成

京腾企业

3

按揭银行

已定

完成

京腾企业

4

销售现场

开工中

交付使用

京腾企业

5

样板房

方案中

交付使用

京腾企业

6

内部文件（临时定金书/认购书/委托经营协议/收据）

未做

印刷

京腾

/尚和

尚和企业提供文本

7

销售资料（楼书/户型单张/交楼标准/模型）

准备中

印刷/制作

京腾

/尚和

尚和企业提供文本

三、营销策略

本项目作为一个在遵义市新兴纯投资模式，用户群相对较少，目标用户群关键集中在中高级人士（如政府官员、公务员、企业、经商群体）。

经过预热期对遵义市酒店业发展和产权式酒店介绍，让投资者感到遵义市酒店业含有宽广发展空间，也让投资者明白产权式酒店概念和投资模式。经过前期阶段预热需使投资者明白在遵义市，产权酒店也拥有较大发展空间。

经过前期投资者对产权式酒店消化认识，再到研讨会时引出“京腾·丽湾产权式商务酒店”，并对项目进行全方位具体推介，且在研讨会后至项目开盘前形成真正广告轰炸期，让投资者明白“京腾·丽湾产权式商务酒店”项目标投资模式及项目标收益性。

经过广告轰炸期进入开盘强销期。该阶段为广告平稳期，基础上投资者全部已明白了该投资模式，只是怎样深入加深项目投资前景、发展前景。在该阶段能够举行业主联谊会，探讨项目发展前景及对业主赠予新年礼品，同时（在销售不尽人意时）也可推出“以旧带新”形式，已购业主带动新业主成交各享受多少优惠折扣，在该阶段也适时对价格进行调整，推出新营销点（如价格、优惠方法）。

经过强销期后，项目销售基础已进入尾盘销售阶段，该阶段关键以突出京腾·丽湾酒店品牌化宣传、对项目带来意义和价值及对项目销售进行回顾式宣传；也为后期经营管理奠定基础。

四、广告策略（详见《广告整合推广计划》）

在项目入市阶段约为房地产入市高峰期，怎样在地产广告高峰期突出项目标品质，让用户在短期内快速认识本项目，是本项目广告策略着关键。

所以，本项目广告策略关键为新闻传输带动广告传输效应、以上而下传输；在阶段性时间进行集中轰炸式。

1、各阶段性卖点宣传：

A、预热期：

经济飞速发展带来酒店业快速发展

——遵义市酒店业发展（引出产权式酒店话题）

产权式商务酒店进驻遵义

——产权式酒店介绍（引出遵义市产权式酒店发展前景和项目标概念）

遵义市首个产权式商务酒店——京腾·丽湾酒店

——京腾·丽湾酒店概况（地段、装修、管理）

B、开盘期：投资酒店，做酒店主人！

京腾·丽湾产权式商务酒店，遵义市全新投资模式！

——投资比较（投资模式比较）

京腾·丽湾产权式商务酒店，稳健投资！

——京腾·丽湾投资模式

火爆遵义新型投资——京腾·丽湾产权式商务酒店

——介绍京腾·丽湾项目概况及销售情况介绍

C、尾盘期：尽享京腾·丽湾商务酒店主人尊贵！

——遵义市首家商务酒店，京腾·丽湾

2、项目形象包装

本项目作为“遵义市首个产权式商务酒店”，全部项目标形象包装围绕着酒店、产权式而展开。

酒店，作为在遵义市场不可多得物业，尤其是中高级酒店物业，现在遵义市场仅有少数几家，且全部为单位或企业全部，私人投资较难触及到。作为新兴酒店项目，在地段、配套、装修标准、服务管理上全部含有不可模拟复制性，在现在遵义市场来说，本项目是新兴高级性物业。

五、广告推广及媒体组合策略（详见《广告整合推广计划》）

1、广告标准

以公关新闻性活动、大型悬念式户外广告开启市场，辅助项目软文经过不一样行业类型人利用不一样传输媒介全方面演绎京腾·丽湾产权式商务酒店项目一个新投资方法。

经过项目现场包装、