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世茂集团工程管理中心世茂集团维保第三方引入指引
世茂集团工程管理中心
世茂集团维保第三方引入指引
第PAGE
第PAGE1页共计12页
世茂集团地区公司工程职能工作守则
编号：BZ-EM-PZ-021
《世茂集团维保第三方引入指引》
（2020年）
编 制 人
万 志 敏
部门负责人
闫 继 成
审 批
叶 明 杰
实行日期
2020年1月
世 茂 集 团 工 程 管 理 中 心
（内部资料，注意保密）二〇二〇年一月
目 录
一、编制目的 3
二、适用范围 3
三、维保第三方单位储备 3
四、维保第三方工作范围 3
五、启用维保第三方流程 4
六、维保第三方维修线上审批 11
七、维保第三方启用过程监督 12
八、维保第三方启用追责机制 12
一、编制目的
为了更好地推进项目正式交付后由业主、物业提出的维保工作，提高客户满意度，规范维保第三方引入机制及流程，保证项目维保工作的正常进行，特编制本工作指引。
二、适用范围
本指引适用于世茂集团各地区公司所有交付住宅、沿街商铺、SOHO及酒店式公寓（非商业），但不包括纯商业项目。
三、维保第三方单位储备
储备要求:各地区公司根据管辖城市内项目的开发数量及业态等情况确定合适的维保第三方储备单位，同一城市超过二个项目时，需储备三家以上综合性维保单位、二家以上专业性维保单位；同一城市仅有一个项目时，需至少储备一家综合性维保单位、一家专业性维保单位。
每年由地区公司根据项目发展情况，通过招标的方式集中签订三至五家第三方维保单位，采用固定单价合同，工程量按实统计。
每年根据维保评价可淘汰一至二家第三方维保单位。
各项目在地区公司战略库中选择签订维保第三方维修合同。
四、维保第三方工作范围
项目正式交付后发生以下情况，应及时启动维保第三方快速处理客户报修，以减少客户投诉。
责任单位不履行保修责任或存心拖延维修，具体维修响应及维修时间标准见下表:
维修分类
维修范围
响应时间
维修时间
抢修
严重影响房屋使用功能（如水管爆裂、煤气
泄漏、系统性电路故障等）
30分钟内
抵达现场
2小时完成应急维修，
减少损失
应急维修
影响房屋使用功能（如渗漏、设备故障等）
2小时内抵
达到现场
8小时完成应急维修
日常维修
一般维修（墙面裂缝、门窗不灵活等）
24小时
工程师审核合理工期
责任单位不认真履行维修责任，发生同一部位相同问题两次以上的维修或责任单位不适合继续履行维修责任的维修。
因维修责任暂不明确，相关单位相互推诿的维修；维修后由甲方判定责任人并由责任人摊分费用。
责任单位不服从管理，使用不合格的材料或偷工减料及违反工程技术规范。
五、启用维保第三方流程
重点注意事项：
维保第三方维修单位启用，在项目正式交付之后。交付前若原建单位不配合或项目需抢工等特殊情况，需要用到维保第三方施工单位资源，则由项目公司另行签订合同。
严禁未通知维修责任单位或未按合同给予责任单位合理时限，就直接启用第三方维修单位。
维修产生的相关费用将从责任方合同中扣除。如责任方合同尚未结算，则对责任方发起减账变更在其结算金额中扣除；如责任方合同已结算，则发起质保金扣款流程从其质保金中扣除。
保修期内，因责任单位不积极履行保修义务造成维保中心迫不得已启用第三方进行施工的情况，属于非常态工作需求。当项目出现同一责任单位连续多次不积极履行保修义务的情况，应牵头与工程、成本对该单位进行约谈，必要情况下上报地区公司、集团，取消该单位下期招标资格。
当责任方保修金剩余可扣款额度低于30%且存在扣款需求时，项目维保应及时向项目、地区公司相关职能进行预警。
现场信息员准备相关资料发起SAP工程变更指令SAP拆分工程量
现场信息员准备相关资料发起SAP工程变更指令SAP拆分工程量
SAP自动发起K2
审批流
“5万元
K2流程结束
K2审批流、工程派工单发给第三
方单位，通知第三方单位进场
附件六《工程维修派工单》
现场工程师签字，项目维保负责人审核
K2审批流打印出来
现场工程师签字
地区公司董事长审批K2
地区成本负责人审批K2
地区工程负责人审批K2
地区工程负责人审批K2
项目负责人审批K2
项目成本负责人审批K2
K2审批流加签项目维保负责人
现场信息员
点击SAP变更提交流程
必须具备如下材料：《附件二：工程维修催告函》及EMS凭证、《附件三：维修方案》、《附件四：工程维修预算报价单》、《附件五：工程维修第三方启用告知函》及EMS凭证、《附件八：维修图片一览表》（维修前照片）、《附件十：1现场维修接报单》或《附件十：2公区维保报修单》
无责维修情况下：不需要工程催告函及EMS凭证，替换为事项签报（会议纪要、K2、邮件）
SAP工程变更指令：SAP
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