房地产项目研究报告样本.doc

目录

序言1

产品介绍 2

产品定位 3

产品提议 20

营销工作计划 28

后记 42

序言

鉴于现在市场上CBD区域高端投资产品营销情况和未来发展趋势。本【营销企划汇报】载明了本企业对【金富得大厦】所做市场分析结果及项目标定性、定量结果，并提出了本企业对本产品战略研究定位。

同时意在设定【金富得大厦】营销对象，市场细分方案，项目整合运作方案，本企业对【金富得大厦】营销企划纲要进行了整体叙述。并制订【金富得大厦】一整套切实可行整合营销策略，同时，具此尤其提出了相关本案营销包装特殊方法和通路。

本汇报仅向委托方暨合作方叙述，汇报中内容、思绪、观念和整体运作方案应予高度保密。

第一部分产品介绍

项目基础资料

项目名称：金富得商务大厦

项目地点：静安区陕西北路288号

南距南京西路30m，西临陕西北路

东靠江宁路，北抵奉贤路

项目概况：现在项目已结构封顶，外立面施工过半，在建过程之中。

主楼高99.95m，地上29层，地下2层，其中1-8层为商业用裙房，9层以上为办公综适用房。

每层建筑面积：1534M2

总建筑面积：32214M2

地下车位数量仅185个

本案紧邻中信泰富广场、恒隆广场、上海嘉里中心、上海商城、锦沧文华大酒店、波特曼酒店等，地处南京西路高级商务圈内。

第二部分产品定位

项目标SWOT分析

四大优势点分析

地段优势显著

顶级商业

本案在南京西路陕西北路交界，周围云集中信泰富、恒隆广场、上海商城、梅陇镇伊势丹等著名商业中心，是现在上海最顶级、消费层次最高商业地段之一。

办公发达

本案旁以中信泰富为首办公区是现在浦西地域首屈一指甲A级办公区域，很多跨国、中国超一流企业全部选择在此办公。现在该地域办公房行情很看内好，其租赁价格及出租率也在浦西地域属于顶级水平。

顶级酒店云集

本案所在地段还是现在浦西地域高星级酒店最为密集地段，现在当地段由这些高级酒店成功带动，成为万商云集“顶级空中驿站”。

产品地段优势将是支撑本案售价、树立投资信心关键依据之一。

产权性质为住宅（酒店式商务公寓）

住宅产品在当地含有稀缺性

本案是现在市场上极少数拥有住宅产权小户型产品，在所在地段更属绝无仅有。

经营方法灵活

住宅类小户型在投资经营方法上较为灵活，既可作为住宅出租，也可作为商务房进行使用，甚至可作为酒店按日或按时出租。其投资渠道多样，赢利性也较强。

支付压力轻

住宅类物业首付仅需三成（目标价位在7000元/M2以上），最高贷款年限达30年，其首付、月还款压力较小，投资回报率较轻易取得保障。

使用成本较低

作为住宅类物业，本案水、电、电话等日常生活费用较办公型物业低廉很多，也降低了住户居住成本及未来经营管理成本。

3、产品包装中表现优势

含有高科技商务属性

本案在设计建造中对智能化设施做了详尽计划，使之在居住外一样满足商务办公全部需求，并预留了未来发展、升级空间。所以本案还含有作为小型办公房功效定位，这使本案使用功效性、用户选择面更为广泛。

另外，本案在物业配套设施方面也为商务办公考虑周全，除开辟商务中心外，还在会所区域内开辟小型会议场所，满足商务办公需求。

物业硬件设施含有顶级品质

本案所选择软硬件设施均属顶级配置，可媲美五星级酒店标准，在硬件设计中总结现在酒店式公寓物业管理经验，并为未来物业维护预留了空间和条件。

本案硬件设施完善性及超前性在现在酒店式公寓中可称“翘楚”。精良物业品质将是吸纳高端投资客，也能从现在猛烈市场竞争中脱颖而出。

居室装修含有顶级品质

本案室内装修聘用专业企业专题设计，从整体室内布局到装潢建材选择全部以豪华酒店为参考标准。

高品质、新奇别致室内装潢将直接冲击用户视觉感官，激起其强烈购置欲望，也是支撑本案售价关键砝码。

完善超前物业管理服务

本案物业管理服务将聘用资深物业管理企业担纲经营，以“周全、完善、超前”为宗旨，以商务办公、酒店居住等方面为切入口，为使用用户提供全方位管理服务，以增加产品本身附加值。

4、准现房物业有利立即实现投资回报

本案已结构封顶，外立面施工过半，估计于底交房。现在本案施工状态有利于样板房、公用部位装潢包装，对投资回报将起到强大推进作用。

准现房物业状态能够给用户足够购置信心，并能够较快地实现投资回报。

劣势点分析

道路交通不畅

本案距离南京西路仅30米，但作为本案最关键交通通道——陕西北路为单行道，自南向北无法通行，部分驾车业主须绕道至北京路方可进入本案，这将对本案车辆进出、人流聚集带来极大不便。

产品体量较大

从现在市场上看，酒店式公寓推案量通常控制在300