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小产权房买卖合同效力的认定

甲方：___________________

乙方：___________________

日期：___________________

说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与

义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用

时请详细阅读内容。

“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村

集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开

发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。

小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有

“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产

权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠

纷、离婚财产分割、继承纠纷等。

而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一

个话题。

一、各地法院如何处理小产权房买卖合同纠纷

由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于

有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京

画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北

京通州区宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购

房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马海涛以

农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定

为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二

中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房

买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，

在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖

利益损失。

以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，

但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确

的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于

当地审判实践的意见。2004年12月15日，北京市高级人民法院公布的

〈〈关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认

为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双

方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同

有效。”2006年青岛市中级人民法院青中法[2006]232号〈〈审理农村宅基

地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组

织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购

买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”2008年10月17日，郑州市中级

人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律

师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权

房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法

院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小

产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。

二、小产权房买卖合同效力剖析

（一）认定小产权房买卖合同无效的理由

1、农村集体所有土地的使用权不得流转

〈〈中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地

使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规

划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致

使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有

权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、