物业前介开展工作流程.docVIP

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前期介入运作流程

工作要点

1、项目立项前,对项目总建筑面积的设定提出建议:多层物业总建筑面积要在10万平方米以上,高层物业总建筑面积要在5万平方米以上。如低于上述标准,建议项目公司余留一定量的经营用房,以弥补后期物业管理经费的不足;

2、项目立项后,对项目所在地的物业管理市场发展状况进行调研,调研内容包括:项目所在地物业管理市场的发展状况;项目所在地物业管理行业的法律、法规、规章制度;项目所在地物业服务内容、服务标准、收费标准;项目所在地业主对物业管理的认知程度;项目所在地周遍环境的成熟度;项目所在地潜在业主的消费水平。在综合分析的基础上,提出有关建议,以减少项目公司决策的盲目性和主观随意性;

3、在总规设计阶段,要查看小区住宅建筑的规划设计,应了解户型选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境、节能保温等。住宅的规划保证住宅日照间距,充分考虑主导风向,使更多的住宅具有良好的通风条件和景观视野。小区公共服务设施的配置,应结合居住社区建设的需要,符合居民的活动规律和日常使用;公共建筑的布局应避免对居民生活形成干扰,保证环境的洁净和安宁,并兼顾其经营管理的合理性和经济性;还要查看小区配套设施规划设计是否一步到位,包括:物业管理用房、园林绿化、道路、标识系统、消防设施、智能安防系统、门禁对讲系统(安防监控设施与门禁对讲系统应实现联网、联动监控)、运动及娱乐设施、信报箱、垃圾箱(必要时设垃圾中转站)、地下停车场、水电气供应容量、垃圾处理方式、车位配比等;

4、配套设施规划设计中应重点注意的问题:

物业管理用房的配置:规划面积在10万平方米以下的小区,按不低于3‰配置物业管理用房;规划面积在10万平方米以上的,按不低于2‰配置物业管理用房。物管用房的位置:物业办公用房和安防监控室要设定在大门口附近;员工宿舍和食堂应设置在相对独立于住宅楼,以降低噪音和减少对业主的影响。

为便于后期的经营和管理,幼儿园、会所、运动及娱乐设施位置要和居住区要相对分开;

车位配比:为满足家庭轿车急剧增长的需要,停车位数量要按总规划户数1:1的标准进行配置;

考虑到抄表到户的需要,水、电、气表、有线电视、电话、信报箱等尽量集中放在首层且要统一规划设计;

水电气容量配置:分户水表前的给水静水压力不应小于50kPa;用电负荷标准4KW,电度表规格10(40)A;使用燃气的住宅,每套的燃气用量,应至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。

小区进出口数量的配置要合理,能少则少,以减少后期不必要的费用支出。建议:建筑面积在6万平方米以下的小区,可设置一个主进出口和一个消防通道进出口;建筑面积在6万平方米以上、10万平方米以下的小区,可设置一个主进出口和一个次进出口;建筑面积在10万平方米以上、15万平方米以下的小区,可设置二个主进出口。

小区大门设计是否考虑人车分流,或设计地下停车场,车辆由小区入口进入停车场,小区内不出现车辆;

市政要求:小型垃圾中转站每0.7—1平方公里设置一座。小区周围如无垃圾中转站,则小区内应建立小型压缩式垃圾收集转运站,提高机械化程度和处理效率,方便管理。垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业,既不影响居民生活,又不影响小区环境,且减少垃圾清运费用。

门禁可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外,建议在卫生间、洗手间也要配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬);

(10)消防系统配置要求:多层楼宇应每单元设立消防栓箱,消防栓箱内要有水枪、水龙带及消火栓。高层建筑要分区供水并设加压稳压设备,保证最高层的消火栓水压要求;高层建筑及公共娱乐场所应设立自动喷淋消防系统和消防自动报警装置;

(11)为后期的管理,对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制);高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开,尽量做到分表到层、分表到户,表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源);

(12)由于商业用水和居民用水的收费标准不同,建议居民用水和商铺用水的管线分开铺设并各配计量表;

(13)公共绿地总指标应达到:1000~3000人的规模不少于0.5m2/人,10000~15000人的规模不应少于1m2/人。组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求,并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动场所。绿化工程在应选择易于种植、易成活的苗木;景观工程应易于后期维护。

(14)小区交通组织要合理组织人流、车流和车辆停放,创造安全、安静、方便的居住环境。静态交通组织应避免干扰居

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