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住宅小区各指标估算方法

住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工

程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包

括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，

开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数

量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面

广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有

大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住

宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地

块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物

等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备，目

前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协

议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，

出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆

迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清

理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在

委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆

迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发

前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划

1、楼盘价格定位

根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的

价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有

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较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见

下表:

从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在

4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海

本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收

入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售

均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已

制定的销售价格基础上，进行适当的调整。

2、房型定位及占比方案

近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，

根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海

市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房

户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，

户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，

由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许

多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的

户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二

房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种

户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极

大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建

筑面积和占比定位如下(见下页):

3、购房户购买力分析

根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和

二房二厅一卫每套房屋销售均价为:52.5万元-61.8万元。一般情况

下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭

分20年偿还，以61.8万元(二房二厅一卫)房型为例，首付18.5万

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元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，

每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867

元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购

房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利

率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保

证。

4、开发方案