2024年土地抵押登记管理办法.doc

土地抵押登记管理措施

篇一：土地使用权抵押若干规定

土地抵押登记有关问題解答一

哪些土地容許抵押，可以办理抵押登记？

答：土地抵押是指土地权利人在法律許可的范围内不移转土地占有而将土地作為债权担保，在债务人不履行债务時，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。

伴随经济社会的发展，运用土地抵押进行融资的現象越来越多。土地登记机构在办理抵押登记時，首先总体上应当注意如下几点：

一是土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。土地抵押的标的是土地权利而不是土地自身。

二是土地抵押的是法律容許转让的土地权利。我国法律对转让有严禁性或者限制性规定的土地权利，也对应的严禁抵押或者限制抵押（最直接的规定是?最高人民法院有关合用?中华人民共和国担保法?若干问題的解释?（法释??44号）第五条：“以法律、法规严禁流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保协议无效。以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实現债权時，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”）。

三是进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。此外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。

至于详细哪些土地权利可以进行抵押？哪些土地权利严禁抵

押？哪些土地权利抵押应当受到限制？笔者根据?物权法?、?担保法?、?土地管理法?、?都市房地产管理法?以及?城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例?等有关法律法规的规定，提供如下意見：

一、有关土地所有权

土地所有权不得抵押。我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不管是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。我国?物权法?第一百八十四条第一项、?担保法?第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。

二、有关土地用益物权

（一）土地承包经营权

一是一般的土地承包经营权，虽然?物权法?、?农村承包法?以及?中共中央有关推进农村改革发展若干重大问題的决定?都容許农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。但综合我国目前的法律法规以及国家有关土地管理的政策，承包经营权一般不得抵押。

二是四荒地的土地承包经营权，?担保法?第三十四条第五项规定抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押，?物权法?第一百八十条第三项规定以招标、拍卖、公开协商等方式获得的荒地等土地承包经

营权可以抵押。因此，通过公开竞价方式获得并通过集体所有权人同意的四荒地承包经营权可以进行抵押。但抵押实現后，?物权法?第二百零一条规定未经法定程序，不得变化土地所有权的性质和土地用途。

（二）建设用地使用权

1、国有建设用地使用权

一是通过出让、国家租赁、作价出资或者入股等有偿方式获得的国有建设用地使用权的抵押，我国法律没有严禁性或者限制性的规定。?都市房地产管理法?第四十七条第二款明确规定以出让方式获得的土地使用权，可以设定抵押权。因此对于此类土地使用权的抵押，只要已经交清土地出让金、租金等费用，具有土地权利证书，一般应当予以办理抵押登记。

二是通过划拨方式获得的国有建设用地使用权的抵押，我国的法律进行了限制。办理抵押登记時，抵押的土地应当满足?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?第四十五条规定的条件，并且与地方的房屋一并抵押。

三是通过授权经营方式获得的国有建设用地使用权的抵押，我国法律没有明确的规定。?国土资源部有关加强土地资产管理增进国有企业改革和发展的若干意見?（国土资发[1999]433号）规定以授权经营方式获得的土地使用权，变化用途或向集团企业以外的单位或个人转让時，应报经土地行政主管部门同意，并补缴土地出让金。通过授权经营方式获得的国有建设用地使用权应当

容許抵押，不过应当通过同意，实現抵押時应当补交土地出让金。四是政府储备土地的抵押，重要是在?土地储备管理措施?进行了规定。按照?措施?的规定，政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。

2、集体建设用地使用权

集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。?担保法?第三十六条和?物权法?第一百八十三条都明确规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。?物权法?第二百零一条还规定，集体建设用地使用权抵押实現后未经