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某高尔夫别墅可行性研究报告范文

2022年6月

第一部分房地产市场宏观分析

一、2022年全国房地产行业销售回顾

1、国家统计局日前公布2022年全国房地产市场运行情况，2022年

全国商品房销售面

积超过9.3亿平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积

增长43.9%。受楼市量价齐涨的影响，全年商品房销售额近4.4万亿元，

比上年增长75.5%。2、2022年，全国完成房地产开发投资3.6万亿元，

比上年增长16.1%。开发企业完成

土地购置面积3.2亿平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积

2.3亿平方米，下降19.9%。

万亿元，比上年增长44.2%。

4、自2022年12月到2022年3月底,从二手房营业税调整开始,一系

列房地产调控政

策密集出台,中央到地方纷纷打出楼市调控组合拳，对2022年伊始的

房地产市场产生较大的影响。

5、2022年一季度投资增速平均为3.3%,今年出台了很多调控地产投

资的措施,处于

历史低谷。

二、2022年一季度房地产市场情况

1、2022年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将

随2022年房价的

快速攀升而逐渐受到抑制。

2、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上，2022年

一季度的1-2月,

全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同

期提高30.1个百分点。其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长

32.8%,长期供应方面,2022年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完

成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%。

三、房地产发展前景分析

1、政策方面：“新国十条”于2022年4月17日公布推出，从国家

出台的调控政策上

看，起到了一定的效果。部分大城市商品房价格出现下降，政府还将

出台更加严厉的政策，预计未来半年到一年的时间，房地产将面临艰难的

时期。渡过该时期，我们相信房地产还会迎来一定程度的发展。

2、供应方面：市场供给将稳步增长，但土地供应结构出现较大变化，

部分城市短期内

供应仍显不足。2022年的购置面积低于以往6年任何一年的面积，

商品房供给不足。

3、需求方面：首次购房继续得到鼓励和支持，投资投机性需求将受

到一定抑制，部分

城市成交量已经出现下降，可以预见在未来半年到一年时间内，消费

观望情绪浓厚，市场需求会有较大程度抑制。

4、价格方面：房价将在高位继续盘整。2022年上半年房地产市场上

行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资

金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性。随着国家调控政策的实施，房

地产销售价格及成交量都将会有一定的下降。

第二部分调控政策解读及市场影响分析

一、政策出台背景

1、全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。

2、中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降

低。

3、2022年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，

如产能过剩、流动

性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。

4、2022年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，

市场风险和民怨

再次累积。

5、迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机12月初相继爆发，引起全

球一阵恐慌，给

全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟，之

后房地产调控政策立即转向。

二、已出台政策及解读

１、中央经济工作会议精神

2022年度中央经济工作会议于12月5－7日在京召开，会议明确了

2022年我国宏观经济工作六大任务和“调结构、促消费”的重点。

解读：这些内容公布后，使市场出现了较为乐观的预判，因为政策没

有出现紧缩信号，且加强棚户区拆迁改造、推进城镇化进程、放宽城镇户

籍管理等都被认为是增加住房消费和促进民生的工作，对城市商品房市场

而言是利大于弊。

２、营业税优惠政策收回

2022年12月23日财政部和国家税务总局出台细则，规定普通住宅

超过5年转