2006年宁波杉杉地块可行性研究报告.pdfVIP

宁波杉杉地块可行性研究报告

附件一：项目投资财务分析报告（无）

附件二：项目市场定位与产品定位研究报告

附件三：政府相关政策规划条件分析

附件四：地块周边详细地图

——2006年3月——

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——目录——

一、项目概况…………………2

1．1地理位置

1．2土地现状

1．3周边配套

1．4土地获取方式

1．5周边项目土地成本对比

1．6设计规划条件

1．7项目风险与防范

1．8资金方案

二、区域参考楼盘……………9

2．1最具参照楼盘情况分析

2．2最佳市场表现楼盘

2．3最差市场表现楼盘

三、产品定位开发……………12

3．1市场定位

3．2产品定位

3．3产品规划草图

3．4项目开发计划

四、经济效益分析……………14

4．1测算前提指标

4．2主要经济指标

4．3合作项目南都经济指标

4．4各年度利润体现

4．5现金流量表

五、总结与建议………………16

5．1SWOT分析

5．2投资建议

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一、项目概况

1．1地理位置

三江口

鄞州中心区

■项目位于鄞州中心区，距离宁波市中心三江口2—3公里

■具体位置：东靠锦寓路，北靠嵩江中路，西靠天童北路，南临鄞山路，离鄞州区商

业中心万达广场约300米距离。

1．2土地现状

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■地块形状：地块基本为四方形，西南角切去一小块规划小学用地。

■拆迁情况：该土地为杉杉工业城厂区，目前厂房仍在运行，地块西南面规划小学用地

已填平。

■地块四至及周边现状：

地块东临锦寓路，对面为华泰剑桥4期用地，目前已完成拆迁，未开工建设；

地块南临鄞山路（即将完工），对面为鄞州区航运管理所（小型办公楼）和“小城

花园”（多层、小高层、高层公寓，已结顶，07年交付）；

地块西南角有一条高压线贴着地块边缘架设，并有一条小河（现状：脏、乱、差）

和规划小学（土地已平整）在地块旁；

地块西临天童北路（主干道，车流较繁忙），路旁有一条河流，并建有河岸绿化，

河对面为鄞州区工商局；

地块北面为“和邦大厦”（高层写字楼，已结顶），以及“隆兴电焊机制造有限公司”、

“宁波市高等级公路建设指挥部”、“伏尔肯机械密封件制造有限公司”和“辰依服饰厂”等

企业机构。

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华泰剑桥4期（未开工）小城花园（已结顶）鄞州区航运管理所

鄞州区工商局和邦大厦（已结顶）隆兴电焊机制造公司

■地块特点：西边天童北路为主干道，其余三边为城市普通道路，一条20米宽的小河

位于地