2024年房地产估价师房地产估价理论与方法真题.doc

房地产估价师房地产估价理论与措施真題

(总分：100.00，做題時间：150分钟)

一、单项选择題(共35題，每題1分。每題的备选答案中只有一种最符合題意，請在答題卡上涂黑其对应的编号)(总題数：35，分数：35.00)

1.有关房地产估价的特点或本质的說法，对的的是()。

（分数：1.00）

?A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

?B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价?√

?C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参照意見

?D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内众

解析：【解析】房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。

2.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。

（分数：1.00）

?A.為人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参照

?B.為房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参照

?C.為上市企业波及房地产的关联交易确定交易价格提供参照

?D.為房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参照?√

解析：【解析】房地产估价根据提供的专业意見的用途和作用，可以分為两种不一样的性质：鉴证性估价和征询性估价。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，该估价报告具有“公共产品性质”；征询性估价，该估价汇报是一种“私人产品”。在这两种性质估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要不小于征询性估价承担的法律责任。

3.某住宅楼因邻近施工项目而出現基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积為10000㎡，共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格為5000元/㎡,平均每套住房的市场租金為1500元/月，在受损状况下的市场价格為4500元/㎡；假如对该住宅楼进行修复，恢复工程费為150万元，并需居民搬迁和在外临時安顿6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，有关该住宅楼修复和损害赔偿的說法，对的的是()。

（分数：1.00）

?A.该损害在经济上是可修复的

?B.修复所能带来的价值增長额為500万元

?C.该住宅楼在不修复状况下的价值减损额為500万元?√

?D.在不修复状况下平均应予以每户的赔偿金為6.5万元

解析：【解析】(l)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临時安顿费，既：150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(万元)(2)修复所能带来的价值增長额，為修复后与修复前的市场价格之差，既：[5000×(l-5%)-4500]×l0000=250(万元)。该损害在经济上与否可修复，是看修复的必要费用与否不不小于或等于修复所能带来的价值增長额。假如修复的必要费用不不小于或等于修复所能带来的价值增長额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。由于修复的各项必要费用266万元不小于修复所能带来的价值增長额250万元，因此该损害在经济上是不可修复的。(3)该住宅楼在不修复状况下的价值减损额，為未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，既：(5000-4500)×10000=50000(万元)(4)在不修复状况下，价值减损额為500万元，平均每户可得5万元。

4.有关房地产位置固定性的說法，錯误的是()。

（分数：1.00）

?A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一种地区性市场

?B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变?√

?C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、运用或消费

?D.房屋平移技术不能完全变化房地产位置固定这一特性

解析：【解析】房地产的社会经济位置在通过一段時间之后也許会发生变化。由于对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。

5.有关估价对象状况描述的說法，对的的是()。

（分数：1.00）

?A.对估价对象范围的描述就是阐明其四至

?B.对建筑物外观的描述应阐明其周围环境和景观

?C.对建筑物实物状况的描述应阐明建筑物朝向和楼层

?D.对土地开发程度的描述应阐明抵达地块紅线的基础设施完备程度?√

解析：【解析】A选项，对估价对象范围的描述：阐明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家俱、机器设备、债权债务、特許经营权等其他财产；B、C选项，建筑物实物状况应阐明：①建筑规模；②层数和高度；③外观；④建筑构造；⑤设施设备；⑥装饰装修；⑦曰照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；⑧层高和室内净高；⑨空间布局；⑩竣工曰期；⑩维护状况和完损状况等。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。

6.某房地产开发企业欲获得一宗以挂牌方式出让的建设用地