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要点提炼：商业形象定位的主题阐述

遂宁首创·SED（桑达）主题商业街区

SED释义一：S:Situational情景化；E:Experience体验;D:District街区。

情景化体验街区

SED释义二：“SED”为UNIX软件中常见的命令行程序，有“替换、转换”之意，在此引申为，本案将标志着遂宁商业物业的升级换代。

SED释义三：一种正在研发之中、即将问世的帄東电视技术，先进于等离子及液晶技术。在此引申为，本案在区域市场的领袖地位，处时尚前沿。

要点提炼：商业形象定位的主题阐述

情景化商业关键词：

u个性u时尚u混搭风u优美u有趣u参与性

情景化商业地产示例

建筑法：海上海艺术法：大姆指广场时尚流行法：缤纷数字花园

怀旧法：宽窄巷子事件法：宿州棋盘卡通法·动漫法：广州星游城

产品定位建议

产品定位建议

整体规划

公寓定位 商业定位住宅定位

公寓定位

商业主题定位

·业态/业种划分

·商业体量规划

单体建议

设计指标

整体规划布局方案

规划总图及经济技术指标

名称

面积（㎡）

总用地面积

118102

建筑占地面积

118102

总建筑面积

377926

其中

地上建筑面积

377926

地下建筑面（地下车库）

68027

产品

体量

比例

住孛

281160

74.4%

商业

40000

11%

公寓

54520

14%

其他

2246

0.6%

绿化率

不小于50%

容积率

不大于3.2

建筑密度

不大于20%

停车（地上、地下）

2268个

其中

地上停车

468个

地下停车

1800个

交通规划方案

?兼顾市政交通规划；?商业人流良性互动；

?住孛入口：结合景观节点，设置住孛的主出入口，满足交通组织的同时，

为项目对外展示、树立形象提供奠定良好基础。

景观规划方案

一条桑达商业街区

一大下沉式露天广场

两大运动健身区

三大中庭花园

四个主题景观区

N个小型中庭花园

产品定位建议

产品定位建议

公寓定位商业定位

公寓定位

商业定位

整体规划

住宅定位

·商业主题定位

·商业体量规划

·业态/业种规划

单体建议

设计指标

·细部打造建议

商业主题定位

遂宁首创·SED（桑达）主题商业区

三大主题街区：女人街、运动休闲街、餐饮娱乐街

商业体量规划

地块自身属性及规划要求

商业体量规划的

商业体量规划的三大标准

规划业态的大致面积需求

商业体量规划

——依据地块地形特征

我司认为，本地块商业价值主要体现于地块北侧及东侧（如图金黄色块），

理由如下：（1）距步行街的直线距离相对较近；（2）与现有的人行、车行出入口结合较好；（3）商业集中分布，与情景化商业主题相符。

经过初略测算，商业适宜地块（黄色块区域）的总占地面积约为37500㎡，综合考虑容积率、建筑密度、楼间距因素，且商业层数整体考虑为3层，经计算，商业适宜地块的规划商业体量约为：38000-49000㎡。

注：方案生成过程中，我司也考虑过商业街贯穿地块东西的布局，但是，这样就对商业的经营性考验极大，风险很高，而且，会明显拉低住孛整体品质，故未采纳。

商业体量规划

——依据市场规律

依据市场规律，区域内类似项目的商、住体量比值约在0.1-0.12之间，

本案若以此标准换算，则商业体量宜在37800-45360㎡之间。

——依据国际惯例

依据国际惯例，对于遂宁此类三线城市，城区人口数量与中心商圈商业

体量的比例应为1：1，目前遂宁城区常住人口约45万方（不计入流动人口），

而中心商圈的商业体量不足30万方，且近几年来的增速一直较慢，几乎一铺

难求，由此可判定，商业的市场机会点明显，宜在市场容量内尽量多规划。

商业体量规划——依据规划业态的大致体量需求

业态

主题

主要业种

大致面积需求

桑达主题商业街区

女人街

主力店+精品店

17000㎡

运动街

主力店+精品店+创意运动场所

14000㎡

休闲娱乐餐饮街

-

5000㎡

附属设施及其他

-

5000㎡

超市

-

-

5000㎡

总计

-

-

46000㎡

备注：超市计划置于地下一层，不计入容积率面积。

商业体量规划

地块自身属性及规划要求L__

市场规