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海南房地产泡沫

泡沫产生的时代背景

脱粤特区

1988年4月13日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过以举手表决方式撤销广东省海

南行政区，设立海南省，建立经济特区。海南经济特区是全国最大的省级经济特区、并且是

唯一的省级经济特区。

1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行

政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最

大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。

南巡之风

1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的

通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，

这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产

开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南

全省财政收入的40％来源于房地产业。

据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，

1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的

顶峰。短短3年，房价增长4倍。带着几万元“闯海”的个体户，一觉醒来已身价百万;一幢

大楼尚未封顶，已转嫁“”几十次。

房产投机泡沫最终破灭

由于缺乏产业支撑、缺乏最终消费需求的房地产热只能是一场“击鼓传花”式的游戏。1993

年下半年国家实行宏观调控政策，海口、三亚600多幢商品楼工地突然沉寂下来。当时700

万人的海南，积压房地产项目竟占全国的十分之一，455万平方米的空置商品房长期无人问

津，烂尾楼“”四处林立。1995年，海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一。

1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无

征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面

控制银行资金进入房地产业。

次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格

控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理

所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

这场调控的遗产，是给占全国0.6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省

“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，

仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡

沫经济博物馆”。

惨重教训后的原因分析

海南产业基础薄弱

除了旅游的名片，海南省的产业板块视乎就没什么拿得出手的。经济结构失衡，行业结构不

合理，制造业、农业和服务业没有坚实的基础，居民生活就业没有真正落实，工资收入没有

提高，试问暴涨后的房价，应该是谁来消化？

居民没有购买高房价的实力，那么就只有投机客接盘，然而投机客只为短期获利，有利便跑，

最后亏损的就是最终接盘者。

高房价对大部分不是以炒房为生的本省居民而言并不是福音，高房价带来的是高物价，但工

资收入和消费却是当地人羞于启齿的话题，因此没有坚实的经济基础，没有真正创造就业，

真正创造社会基础财富，单凭房地产的孤军奋战，难成气候。

银行过度放贷，参与投机

在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的

鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。

泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过

各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。

几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱

装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。

由于投机性需求已经占到了市场的70％以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已

经被卖了好几道手。

政府监管机构不作为且助长歪风

1993年海南的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金源头大多为

挪用