在建工程土地变性后预售许可办理问题探讨——以深圳某商务公寓为例.pdfVIP

在建工程土地变性后预售许可办理问题探

讨——以深圳某商务公寓为例

作者：陈江

来源：《中国房地产业》2016年第3期

文/陈江深圳市大铲湾港口投资发展有限公司广东深圳518102

【摘要】以深圳某商务公寓为例，阐述在建工程在“四证”齐全的条件下，通过土地作价

出资从不可销售的自用宿舍转变为可销售的商务公寓后预售许可办理过程，探讨非常规情况下

预售许可办理可能存在的问题，提出应对策略、技术方案及节点管控思路。

【关键词】预售许可；商务公寓；土地变性

1、引言

深圳市某商务公寓原为D港区的配套宿舍，用地面积约4万m2，总建筑面积约11.4万m2，

容积率为2.03，共5栋。于2011年底开工建设，已完成报建手续，并取得“四证”即建设用

地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用证，属于在建工程。2013年

初，由于政府投融资工作的需要，市政府办公会议决议，该项目通过国有土地使用权作价出资，

宗地的用地性质由原单身宿舍用地（R3）调整为商业用地（C1），土地产权从D公司收回后作

价出资给T集团。项目已经由D公司与设计、施工、监理等签订了合同，尚未办理施工图测绘，

据初步测绘结果，查丈面积超出法定面积甚多，此外，需要开展从土地作价出资谈判到预售许

可办理等系列程序。将自用的在建工程变成可销售的商业物业，这在深圳市近10年来尚未有

过类似的案例。

2、技术瓶颈的分析及对策研究

2.1土地变性的规划瓶颈

由于项目所在片区无法定图则覆盖，依据原深圳市规划局2005年批准的《深圳港D码头

某区详细蓝图》，用地规划功能为单身宿舍用地R3，然而，目前深圳市法定图则委员会暂无修

编详细蓝图的具体规定，故本案例拟出让用地与现有最新的规划功能不符。

通过协调市规划国土委，针对项目地块单独委托设计院进行规划研究，将规划功能由R3

调整为C1，以个案形式从市规划国土委区管理局逐级上报审批，并将地块规划调整情况公示，

解决规定与审批的矛盾问题，实现先期规划转型。

2.2新旧证照的更换瓶颈

项目原有完成的报建手续均有政府颁发的证照，因土地作价出资，涉及用地单位及建设单

位、用地性质、建筑性质、工程名称等变更，且T集团接受了市政府的投融资任务，2014年内

必须将此商务公寓开盘销售，故修改旧证还是换发新证的思路选择及办文时间的突破，根本上

影响着预售许可的办理进度。

根据办证手续简化原则选用换发新证和修改旧证相结合的方式。签订土地作价出资合同合

同后，对于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证，因审批程序明确、

不涉及第三方，选用换发新证方式。对于施工许可证，因项目在建，施工单位和监理单位仍应

延续原单位，为避免重新签订施工合同和监理合同，减少汗牛充栋的合同数量和工作量，创新

提出，请T集团与D公司签订委托代建协议，再与施工单位和监理单位签订三方协议，取得市

住建局认可后，修改原施工许可证。

为寻求办文时间上的突破，提出两个方案比选：

方案一：顶层设计，采用被动压缩时间方式。因每个办文事项基本都有规定的办文时限，

为加快办文进度，可以通过T集团的影响力提出“请求市政府支持，协调市规划国土委、市住

建局、市消防局、宝安房地产登记中心、市测绘大队宝安中队等政府部门特事特办，将该项目

与办理预售许可证相关事项的办文审批时限减半”。

方案二：按部就班，采用主动压缩时间方式。全面跟进相关政府部门经办人及主管领导，

用“紧逼、紧逼、再倒逼”的精神，依托经办工程师的专业能力、积极性和政府相关部门的配

合与支持，争取用最短时间办理完成。

经对比两方案，因方案一协调难度较大，涉及部门繁多，加之技术行政审批具有特殊性和

复杂性，权衡利弊，采用方案二。

2.3预售查丈的超面积瓶颈

项目从2008年起，以自用宿舍标准进行设计，2011年起开始施工，现以商务公寓标准进

行预售查丈，各种因素互相影响和叠加，测绘复杂、技术难度高，且没有先例可循。经委托测

绘大队初步测量的结果，查丈面积超出法定面积1万多平方米，办理房产预售面临重大瓶颈。

首先，确定了“立体轰炸、精确打击、紧逼盯人”的公关策略，密切跟踪每一个环节，协

调市规划国土委包括测绘大队以期获得最大政策支持；其次，制定并完成6个步骤：

（1）协调市测绘大队,同意合并施工图测绘和预售测绘，节约测绘时间2个月。