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无锡惠山新城项目分析

一、项目总论

1、项目状况分析

（1）项目概述

本项目位于无锡市惠山新区，属于惠山新城的外围地区。整个地块面积约948亩，规划建造上百万平方米的超大型聚居社区。综合容积率达到1.6，是个集多联体别墅，小高层住宅，商业及公建配套的完善新城规划，属于市镇再造的特大楼盘。

（2）项目规划特性

我们根据所提供规划文本及技术指标的资料可知：

本项目属于超大型住宅项目，须以再造市镇来加以形容。

本项目位于惠山新城外围边缘地带，是新老主城的中间衔接位置，向北连接惠山新城的

主城区，向南连接市中心与惠山新城；

据规划，轨道交通将贯穿经过惠山新城，并设置站点（目前地点未明）。由于考虑到这一特点，在原规划设计方案时，将社区的主要入口规划在惠山大道，且商业区的规划也是充分考虑了从惠山大道引入人流的可能性；

商业部分贯穿整个地块的中轴线，临靠天然水系景观，构成了占据中央要地的条状弧线

型的区域，将住宅社区自然分隔成南北两个大块组团；

根据所提供的概念设计方案，我们可知本项目将采用小高层和高层住宅为主，双拼、四拼别墅区和低层住宅区为辅的混合排布产品规划。其整个社区给予人们活力和动感，立体性观感强烈，较适合深谙时尚前卫的居住和生活理念的消费群体的欢迎；

2、项目研究重点

根据我司对本项目前期规划的特点归结，发觉有许多问题需要加以了解和研究，才能有效的判断本项目商业与住宅配置是否可行以及开发阶段划分，尤其是商业配套是否与市场需求相一致，增加项目的后续生命力，是本项目开发过程中的关键问题之一。

为此，我们立足于解决和辨析的问题，主要有：

初步设计规划的商业部分5-6万平方米的案量是否适合市场的实际需求；

怎样的商业定位才能为项目带来更大的利润；

达到怎样体量的商业规划和配置较能符合项目实际需求；

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怎样排布商业对提升整个社区的价值较为有利；

住宅与商业如何有效协调结合，才能实现整体均好性的最佳展现；

怎样解决本项目人口导入问题，从而为本项目的配套设施提供消费基础，并在后期经营

提供丰富的消费客源；

怎样组合商业业态和公建配套来达到社区迅速成熟发展

3、寻求解答问题的秘钥

结合上述的追寻迷题，我们将需要分别根据如下的方法手段予以综合分析：

针对当前大盘营销的市场宏观操作环境做整体性判断；

针对现有的超大型楼盘做类比，取其精华，去其糟粕；

结合本项目的环境做适应性分析；

模拟多种商业体量配比，以及布局方式的差异比照附加值提升差异；

4、区域环境及市场分析

（1）无锡惠山新城（惠山经济开发区）环境概述

地理位置：惠山经济开发区，位于堰桥镇和长安镇之间，处无锡中心城区北，距无锡市中心商务区8公里，处于无锡联结长江港口的交通发展轴上。规划面积76平方公里；而惠山新城区的规划面积为10平方公里，核心区6平方公里；

金都花园、天力罗马广场、大上海国际花园等一批住宅正在逐渐形成；同时如锡山高级中学、惠山人民医院、惠山体育中心等区域配套也正在建设过程中，政府对其的开发力度可见一斑；

据统计，该区2003年人均国内生产毛额突破6000美元，基本达到中等发达国家水平。农民纯收入增长2500元以上。2004年，全区二、三产业的比重超过97%，一产（农业）的比重降到3%以下，从整体上步入了工业化中后期发展阶段。全区合同利用外资和到位注册从无到有，从小到大，发展迅猛。今年合同利用外资达6亿美元，其中到位外资达3亿美元，创历史新高。

（2）目前市场供应量

目前可知惠山新城市场供应量总计约70万平方米，其中住宅用地约45万平方米，商

业及配套用地约25万平方米；

预计2005年无锡上市总量会超过2004年，达到450~500万㎡的规模按计划；无锡2005

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年挂牌出让的土地将超过800万平方米。

惠山2005年1月土地拍卖结果

地块编号

地块名称

用地面积（M2）

用地性质

容积率

出让底价

拍卖价

万元/亩

受让公司

锡国土2005-14

惠山堰桥吴韵路东侧地块

66401.7

居住

≤1.5

7471

14300

143.57

徐州华夏

锡国土2005-15

惠山锡澄

路与文惠

路西南侧

地块

63775.7

居住

≤1.5

7079

7079

74

复地

锡国土2005-16

惠山北环

路南侧地

块

44466.7

商业(汽车配件市场)

≤1.0

2335

2335

35

无锡

锡国土2005-17

惠山北环

路北侧地

块

216642.5

A、B为食品类商业市场；C为贸易咨询

A、B≤1.0；C≤1.5

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