房企合理避税的八个技巧 .pdfVIP

房企合理避税8个技巧

2014-03-19查看更多—〉明源地产研究院

在房地产市场竞争日趋理性化的今天财务管理已成为房地产企业控制运作成本

提高经济效益的重要手段税收作为房地产企业财务管理的重要部分直接影响到

其经营利润，合理避税显得愈加重要。

一、在企业内部进行避税筹划

1.利用货币时间价值进行避税筹划

货币的时间价值是指货币在周转使用过程中随着时间推移而发生的价值增值，它

表现了货币价值的时间性利用货币时间价值进行避税筹划是一种相对节税方法，

它并不改变一定时期的纳税总额，但可以从各个期限纳税额的变化中获得收益，

相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。

2.利用临界点进行避税筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支

出，避免承担较重税负的方法目前该方法在房地产开发中筹划土地增值税时应用

最多税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%

的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规

定计税起征点的规定意味着避税筹划空间的存在这里20%的增值额就是临界点，

可以在此进行避税筹划。

3.利用建房的方式进行避税筹划

我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享

受税法规定的优惠政策进行避税筹划例如，房地产企业若在开发之初就能确定

最终用户，并按代建房情况操作，其收入可用服务业、代理业、税目缴营业税，

而避免开发后销售缴纳土地增值税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，

暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收，企业可以充分利用这一系

列税收优惠政策。

4.合作开发方式合理避税

利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转

化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。

例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取

以下几种方法与乙公司合作：

(1)甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼

(2)甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发

(3)甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发

筹划分析：现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分

得现金40万元。

方案一、合作开发

甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作

为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万

时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价

格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花

税、所得税后方为所得。

方案二、出借资金

假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收

回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。

方案三、投资入股，商务楼完工销售后分回股利

由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经

济利益为40万元。

筹划结果：从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最

佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为

甲公司实际获得的经济利益。

5.股权转让

某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，

开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、

教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略)

筹划分析：该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固

定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具

体的操作过程如下：

第一步、联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒

店拥有法人资格独立核算。

第二部、某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并

作应付款项处理。

第三部、固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，

房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。

筹划结果：经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部

分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城

建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。

6.签订合同装修费

某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1

万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订