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上海住宅小区开发投资估算

作者：吴正训（上海信衡房地产估价有限公司）住宅

小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程

施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一

般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购

买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停

车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期

策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的

力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询

机构完成。现针对这一案例，欲对上海住宅小区开发的前期

策划、投资咨询作粗浅的探讨。某房地产开发商已获得位

于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积

21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施

齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，

开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让

协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积

率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁

单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动

迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用

等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划

设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本

资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策

划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划

1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附

近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元

/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多

数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：价格

范围楼盘家数建筑形式3980—4980元/M22高层

4980—5980元/M25高层、小高层5980—6980元/M2

12小高层、中高层6980—9980元/M21小高层从上表

可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在

4980—6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购

房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能

力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，

拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作

时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，

进行适当的调整。

2、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型

面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上

海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预

售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2

以下的仅占2.2%，房型面积70—100M2的占16.3%，户

型面积100—150M2占53.9%，户型面积在150M2以上

的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户

型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，

目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传

统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2

左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用

性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大

的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、

建筑面积和占比定位如下:房型一房一厅一卫二房二厅一

卫二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫建筑面积

70M285M2100M2130M2160M2占比5%35%35%

15%10%销售目标客户欲与年轻人分开居住的老年人首

次购房的工薪阶层首次购房的经济能力较强的工薪阶层

政府及企事业单位中层以上管理干部，二代以上家庭外企

高新技术企业、金融证券信息界白领，外地来沪经商人员

3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，

主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋