融创集团三年战略规划.pptx

融创集团三年战略规划

;第一部分融创三年战略

第二部分现有战略布局思考

第三部分融创全国化战略布局

;一、宏观经济环境的分析

二、行业三年发展趋势分析

三、对我们自身的分析

四、融创三年战略目标

;一、宏观经济环境分析;2、区域间合作为房地产业的发展提供了史无前例的契机

国内已经初步形成珠三角、长三角、环渤海、华中、成渝、辽东半岛、胶东半岛等几大经济圈，各区域大交通体系的构建和信息服务网络逐步完善，区域间协调发展已经成为必然趋势，跨区域进行房地产开发门槛降低；

在国家大力发展珠三角、长三角同时，中央政府陆续提出西部大开发、环渤海区域建设、振兴东北计划、中部崛起战略等区域经济发展策略，为这些区域经济发展注入活力，房地产发展潜力大；;3、城市化进程加速和居民消费能力增强给房地产业提供了广阔的发展空间

当一个国家和地区人均GDP达到1000美元或者城市化率达到30%，城市化将会加速发展。2003年底，我国人均GDP达到1090美元，目前我国城市化率为40.5%，已经进入加速发展阶段；

到2020年，我国城市化水平将达到55-60％，在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题，房地产行业发展潜力巨大；

人均可支配收入近三年来以每年增幅至少10%的速度持续增长，以“吃穿用”为主的消费结构正在加快向“住行”为主的消费结构转换。;二、行业三年发展趋势分析

2004年政府针对房地产行业出台了一系列调整政策，这些措施内容针对性强，执行力度大，为近年少有，而且这些政策将长期持续地影响房地产行业的发展。

;1999-2003年，商品房竣工销售面积比例呈逐年下降的趋势，由1.47下降到1.23，销售面积增幅持续大于竣工面积增幅，而04年截至11月份，商品房销售面积超过同期竣工面积。房地产市场的需求量是旺盛、持续而且真实的；

国家统计局数据显示，近三年来，商品房平均销售价格增速连年攀升，从01年1.8%直到04年11月份的12.5％。目前房价快速上涨，既有房改的因素，又有城市化的加速（房屋拆迁、城市扩张）以及低利率的刺激。

结论：房价中长期趋势看涨。随着宏观调控作用的显现和居民投资消费需求的释放，全国的整体房价会进入平稳上升的阶段。;2、土地市场

2004年，政府对经营性土地使用权出让严格执行“招拍挂”制度等。土地出让更透明规范，跨区域开发政策门槛降低；

依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，我国将实行最严格的土地管理制度，严控建设用地增量。未来3年中，政府仍将是主要的土地供应方，但土地供应量将有所控制；

另外，各地开发商手中有相当数量的闲置土地，由于受操作能力和资金方面的限制，行业内针对土地和资金的合作将会得到快速发展；

基础设施建设投资巨大，只能依靠土地产生的收益收回投资，并通过城市的扩大，使基础设施得到充分的利用，因此卫星城建设将是大型城市房地产发展的新趋势，同时也是我们土地获取的一个重要方向。;3、房地产金融

2004年中央政府金融政策主要包括提高银行存款准备金率，提高资本金比例，合理控制房地产贷款规模，提高贷款利率等，重点控制投资过热，规范行业发展；

银行资金支持将向规模大、操作能力强的品牌开发企业倾斜。目前能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家；能够得到银行信贷顺利支持的在200家左右；

未来三年内，房地产开发投资对国内银行资金的依赖程度将进一步降低，信托、外资基金、股权投资等融资渠道对房地产的支持将进一步加强；

由建设银行和国开行申报的住房按揭贷款证券化方案已得到央行和银监会的同意，报国务院审批。此举可以解决银行资金流动性，增强银行对住房按揭贷款的积极性。

;商品房预售制度在未来3年中不会有太大的变化，我们要充分利用现阶段政策利好的一面，迅速做大做强；

按揭贷款制度目前作为商业银行资产质量最好的部分之一，随着房地产市场不断发展，越来越多的商业银行已经加入“按揭”贷款行列；

垫资施工虽然国家开始出台了相关的文件规范工程款支付，但由于建筑施工单位本身处于房地产价值链的低端，市场竞争激烈，垫资施工已经成为行业的普遍现象，近期不可能有太多变化。;与宏观经济类似，全国各地区的房地产发展不均衡程度较大，主要表现在：

土地出让透明、公开程度不同，仍有一些地区的“招拍挂”只是一种形式

土地出让付款条件差异较大

政府对行业管理的规范程度有较大的不同

房地产消费市场成熟度差异巨大

;土地储备量将决定公司未来的发展空间。土地储备从一般的竞争态势上升到企业长远发展的战略高度；

随着行业的发展，跨区域开发快速扩大土地储备量，成为房地产开发企业迅速做大做强的必然途径。目前，和黄、招商、中海、万科等大型企业对未来的判断和行动