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电梯管理方案

电梯虽然属于特种设备，但却不同于其他特种设备。不同之处在于其天天、

时时与业主的出行相关、与业主的生命安全相关，它与业主的“最直接关系”不

是其他特种设备能够相比的。所以物业公司应把电梯的管理工作列为重中之重，

依据《特种设备安全监察条例》、《机电类特种设备安装改造维修许可规则》和有

关地方标准，如北京市地方标准《电梯日常维护保养规则》、《电梯安装维修作业

安全规范》、《电梯安装、改造、重大维修和维护保养自检规则》等有关规定，制

定电梯管理制度。

在当今物业管理工作中，出于专业化的要求，将电梯的运行、维修和维护保

养工作委托具有资质的专业公司承担。对于管理多个物业项目的有能力的大型物

业公司也可以取得资质，自行成立电梯专业维修、维护保养分公司，这样不仅在

公司内部可以做到资源共享，大量节省管理费用，而且在有条件时还可以对外承

揽业务，增加公司的收入。

在电梯管理制度中，不论是对外承包好事对内承包，签订好合同时最重要的

环节，以严谨、详细的合同方式对电梯的运行、维修和维护保养工作加以规范。

承包方在电梯维修、维护保养工作中必须认真进行记录，并且要一部电梯一

套记录，不得混合。所有记录均不得使用铅笔或圆珠笔。

物业公司应将记录定期归档，永久保存。之所以要永久保存，一是按照标准

要求电梯间里完整的技术档案；二是因为电梯时投资较大的设备之一，将来在进

行重大修理或更新改造时，业主委员会要求了解电梯的维护保养情况，以判断物

业公司在平日的维修和维护保养中是否尽到了责任，从而决定是否同意动用公共

维修基金，抑或是追究物业公司对电梯维护保养不善的责任。如果届时物业公司

能拿出完整的维修和维护保养记录，将对业主委员会是个圆满的交待，同时还能

作为一种“证据”。

一、关于电梯运行、维修和维护保养合同

电梯运行一般分为有人值守或无人值守两类，二者在合同中的差别只是对电

梯司机的要求，所以这里以有人值守的电梯为例，仅仅讲述在签订电梯运行的维

修、维护保养合同时应注意的要点。

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（一）对电梯司机的要求

1、对电梯司机的学历和健康状况提出要求。

2、对电梯司机的上岗资格提出要求。

3、对电梯司机的服务规范提出要求。

（1）上班时，司机应当穿工作服、佩戴胸牌，仪表、仪容干净整洁。

（2）上班时，司机应微笑服务，使用文明用语。问候语包括早上好、您好

、晚上好、过节好、再见、谢谢、对不起、不客气等；服务用语包括您好、请问

您去几层、××已到、请慢走等。司机严禁与业主或乘客争执或吵架。

（3）有乘客在轿箱时，司机应当站立服务。

（4）上班时，司机不准做与运行无关的事，如打电话、闲谈、看书、看报

纸等。

4、对电梯司机的技术技能提出要求。

（1）司机应有一定的机械与电工基础知识，懂得电梯的基本构造，如主零

部件的形状、安装位置和作用，了解电梯启动、加速、减速、平层等运行原理。

（2）司机应熟知电梯的井道层站数、层站高度、总提升高度、电梯在建筑

物中所处的位置、通道及紧急出口。还应知道本电梯的主要技术参数，如电梯速

度、载重量等。

（3）司机应掌握电梯中各种安全保护装置的工作原理和安装位置，熟练掌

握本电梯操作方法，直到安全窗、应急按钮、急停开关的作用和正确使用方法。

并能在电梯运行中突然出现停梯、失控、冲顶、蹲底等意外情况时不慌不乱，采

取正确处理方法。

5、对电梯的有人值守运行时间和无人值守运行时间做出规定。

（1）运行时间：一栋楼或一单元只有一部电梯，应当保证电梯每天24小时

不间断正常运行；一栋楼或一单元有两部或三部电梯，应当保证一部电梯24小

时不间断正常运行，另一部或两部电梯应当保证每天18小时不间断正常运行。

（2）06：00-24：00为有司机操作运行时间。

（3）00：00-06：00为无人操作自动运行时间或呼叫值班运行时间。

6、对安全运行提出要求。

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（1）电梯司机应严格按照《电梯司机安全操作规程》操作电梯，严禁违章

操作。

（2）司机当班时严禁随意离开轿箱，或将电梯设为自动运行方式。