自考房地产开发与经营复习题库(第四五章房地产开发投资) .pdfVIP

第四章房地产开发投资

1、投资是什么？

投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济

活动。

2、投资包括投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程

3、房地产投资的含义？

房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产

开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。因此房地产投资可包括房地产实业投

资和房地产金融资产投资。

4、房地产投资的主体主要包括：国家、企业和个人。

5、房地产投资的分类有哪些？

按房地产经济内容划分：

（1）土地开发投资

（2）房屋开发投资

（3）房地产经营投资

（4）房地产中介服务投资

（5）房地产管理和服务投资

按房地产投资形式划分

（1）直接投资（包括房地产开发投资、房地产置业投资）

（2）间接投资（购买住房抵押贷款证券、购买房地产投资企业的债券、股票、投资

于房地产投资信托基金）

6、房地产投资的优点缺点是什么？

优点：（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处

（3）易于获得金融机构的支持

（4）能抵消通货膨胀的影响

（5）提高投资者的资信等级

缺点：（1）变现性差（2）投资数额巨大（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验

7、项目资金来源分为投入资金（项目的资本金）和借入资金（项目的负债）。

8、房地产开发项目资本金筹措的渠道与方式是什么？

（1）国家预算内投资，简称“国家投资”（2）自筹投资。主要渠道

（3）发行股票（4）吸收国外资本直接投资

9、项目负债筹资的渠道与方式

（1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金

10、房地产开发资金的来源

主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。

11、自有资金包括：企业自身积累、主管部门投入的资金、联营企业单位提供的资金

12、房地产开发类贷款包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。

13、社会集资只要是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券的方式筹集资金。

14、商品房预售应符合什么条件？

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，

并已经确定施工进度和竣工交付日期。

15、资金成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价。这一代价由两部分组成：资金

筹集成本和资金使用成本。

第五章房地产开发项目可行性研究

1、可行性研究的含义和目的是什么？

可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

目的是实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建

设的经济、社会和环境效益。

2、可行性研究的作用有什么？

（1）是项目投资决策的依据

（2）是筹集建设资金的依据

（3）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

（4）是编制下一阶段规划设计方案的依据

3、可行性研究分为哪几个工作阶段？

可行性研究是在投资前期所做的工作，分四个工作阶段。1、投资机会研究2、初步可

行性研究，也称预可行性研究。3、详细可行性研究4、项目的评估和决策

4、国家规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，不能批准设计任务书，不能

进行设计，不能列入计划。

5、投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。

6、可行性研究的具体步骤

（1）接受委托

（2）调查研究

（3）方案选择和优化

（4）财务评价和国民经济评价

（5）编制可行性研究报告

7、一般房地产开发项目可行性研究的内容有什么？

主要包括

1、项目概况

（1）项目名称、开发建设单位

（2）项目的地理位置。项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。

（3）项目所在地周围的环境状况。

（4）项目的性质及主要特点

（5）项目开发建设的社会、经济意义

（6）可行性研究工作的目的依据和范围

2、开发项目用地的现状调查及房屋征收安置方案的制订

（1）土地调查

（2）人口调查

（3）调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要房屋征

收的建筑物种类、数量和面积

（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、