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破产程序中的工程款优先权相关问题研究

注：本文仅供格式参考，如有内容疏漏之处，请见谅。

洪靖

问题一：购房小业主的权利如何得到保护？

解决思路：问题分析→法条回顾→理论分析→案例分析→结论

一、问题分析

建筑工程款优先权指的是建筑工程承包人依据法律的特殊规定，基于其实施的建筑工程施工行为所享有的建筑工程价款债权优先于建筑工程诸多法律关系中的其他权利而首先获得清偿的民事权利。而建筑工程在清偿前可能已经出售给业主，这时一味的维护建筑工程承包人的优先权，便会侵害购房小业主的相关权益。本问题旨在解决行使建筑工程优先权时，购房小业主自身如何认定，其权利如何得到保护，小业主权利与工程款优先权之间的冲突如何解决？另外，破产清算程序中，究竟采取何种方式维护小业主的权利？

二、法条回顾

1.《合同法》第二百八十六条：

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号，以下简称《批复》）第一条：

人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第二条：

消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

3.《中华全国律师协会律师办理建设工程法律业务操作指引》（以下简称《操作指引》）第134条第二款：

……消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。支付大部分款项是指已支付总房款的50%以上。

4.《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（渝高法[2003]48号，以下简称《重庆批复》）中规定：

……人民法院在审理和执行购房消费者办理土地使用权、房屋产权证历史遗留问题的案件，优先保护购房消费者的利益时，应注意把握以下几个条件。首先，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款（超过50％），且能支付尾款。第三，购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。

5.《物权法》第一百九十一条：

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

三、理论分析

（一）小业主条件

关于购房小业主的权利问题，首先应当解决小业主的条件问题，即怎样才能达到法律保护的业主权的条件。

关于小业主的相关权利问题主要规定在上述《批复》和《操作指引》中，且两者的皆将主体称为“消费者”。对于这些“消费者”，根据《批复》的规定，还应已支付占总房款50%以上的全部或者大部分款项，才受以上规定的保护。

另外，各地方可能也会有不同的规定。如重庆高院就在《重庆批复》中规定“购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的‘消费者’含义相同”，且应满足已支付全部或超过50%的房款，并“在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为”。

（二）小业主的权利保护

根据《合同法》和《批复》的规定，工程款优先权工程价款优先受偿权不得对抗买受人，但优先于抵押权和其他债权。即小业主权利工程款优先权抵押权和其他债权。

但是以上结论是在权利人行使了工程款优先权的基础上成立了，如果没有工程款优先权的存在，小业主的权利和一般抵押权孰先孰后呢？这里分情况来分析，其实很简单。如果债务人在设立抵押权之前已完成房产过户，房屋所有权转移，然后就无权对建筑物设立不动产抵押了。如果债务人在设立抵押权之后再给小业主做房产过户转移所有权，即属于《物权法》第一百九十一条规定的抵押期间转让抵押财产，必须经过抵押权人的同意，且转让抵押财产后应当将转让所得的价款，即卖房价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。如果未经过抵押权人同意，则属于非法买卖，债务人应当承担相应的法律责任。

四、案例分析

本问题中的最后一问，小业主的相关权益在破产清算程序中如何得到维护，在相关法律中找不到明确的规定，只能通过实践中所形成的惯例来解释。一般来说，小业主在破产程序中需要维护自己的相关权益，比如办理房产过户等，只能自行按照相关部门操作，管理人、清算组只是起配合的作用，并无如帮助办理房产过