2007年深圳中海翠林华府商业街营销方案.docx

中海翠林华府商业街营销方案

目录

第一部分：商业街经营定位

第二部分：商业街经营分区及三期商业规划建议第三部分：商业街招商建议

第四部分：商业街销售建议

第五部分：商业街整合推广建议第六部分：世方商业地产简介

第一部分：商业街经营定位

一：中海翠林华府社区特征

中海翠林华府占地500亩，主要以各式别墅为主，辅以少量洋房，属于高尚别墅社区；

目前项目置业者投资占64%,以度假休闲、退休后居住为目的的客户分别占21%和15%;

从长远来看，未来项目的实际居住者将有两种倾向：

首先，广珠轻轨、深中大桥、港珠澳大桥等规划建设，加上广珠轻轨已于2005年12月18日正式动工，中山境内共设七个站点，其中东升站 (新城区105国道南)、石歧站(东明桥旁)、中山站(五星村北，京珠高速西)三站点，均中便捷到达中海翠林华府，会吸引香港、澳门、深

圳、广州客户到中山度假休闲，本项目将成为重要的度假休闲居住地。其次，项目位于中山城市西区，该片区是中山高尚住宅集中的区域，目前已形成全面的大开发，未来将吸引本地厂企业主等高尚居住人口。

二：项目商业街未来消费人口、消费需求分析

·项目居住的度假休闲、高尚居家人士，约万人，对日常消费品、餐饮休闲娱乐、高档生活用品需求较大；

·项目周边的居民，对日用消费品需求较大；

·项目105国道对面在建的40万平米家居城，未来其数商户和管理人员、采购者，对餐饮休闲、日常消费品需求较大；

·105国道流动的车流和人口，对餐饮休闲、日常消费品存在需求。

三：项目经营定位分析

大规模的别墅洋房，其商业业态主要体现为两个方面，一是大型社区的商业持征，二是高档社区的商业特征。

1:大型社区商业业态和特征

(1):大型社区商业业态

我司以深圳宝安区桃源居、南山区星海名城、坂田四季花城三个社区为样本，分析较为完整的大型社区商业业态。

生活便利及百货类

序号

大类比

业态

占社区业态的百分比(%)

001

生活便利

地产中介

12.43

002

美发

7.05

003

便利店

6.07

004

药房

4.48

005

面包房

3.31

006

干洗店

2.19

007

水果

2.05

008

冲印店

1.78

009

眼镜店

1.42

010

蔬果店

1.08

011

乳品专卖

1.01

012

五金店

1.01

013

纯净水

0.88

017

粮油店

0.68

018

茶叶店

0.65

019

家电维修

0.63

020

宠物用品

0.45

021

擦鞋修鞋

0.43

022

猪肉专卖店

0.43

023

烟酒

0.42

024

凉茶

0.42

025

旅行社

0.36

026

票务

0.16

027

彩票

0.14

028

电脑维修

0.11

029

家政服务

0.1

032

电话卡

0.1

033

开锁

0.05

034

百货

女装

1.93

035

文具

1.88

036

保健品

1.16

037

童装

1.07

038

皮鞋

0.92

039

窗帘布艺

0.9

040

饰品

0.79

041

玩具店

0.74

042

化妆品

0.72

043

婴幼用品及服装

0.6

044

外贸服饰

0.51

045

体育用品

0.46

046

保健器材

0.13

047

家庭工艺品

0.1

048

床上用品

0.1

餐饮、休闲保健、文化、娱乐类

149

餐饮

快餐

2.81

150

小吃店

1.55

151

卤菜辣味

0.91

152早点

0.65

153

美容美不

美容美体

13.57

154

休闲保健

足浴

2.11

155

茶馆

1.78

156

文化

书店

1.79

157

音像制品

0.82

158

培训

音乐培训

4.53

159

驾驶培训

0.97

160

幼儿早教

0.35

社区服务配套

261

社区服务配套

银行

4.61

262

保险服务

0.64

263

证券

0.5

264

邮政

0.41

265

诊所

0.1

(2):大型社区商业的基本特征

◆定位上：新开发社区在符合城市商业网点规划及建筑规划的要求前提下，以满足周边居民日常购物、餐饮、休闲文化娱乐、医疗

保健和新入伙的装修设计服务等实际需求出发，以超市为主力店，集合餐饮、休闲、社区便利等业态；

◆业态规划上：根据整体实际，参照国家商务部社区商业评价体系进行业态配比及商家规划，主要包括：超市、餐饮、便利店、药店、银行、冲印、眼镜店、面包店、干洗、送水服务、图书音像、零食、地产中介、美发美容美体、培训类、服装类、婴孕用品、装饰装修、橱柜家私等；同时根据业态特点以及建筑形式和规划

进行部分业态商家的实际调整。大型社区对业态要求品种齐全：

大型社区为了能够给社区居