新收入准则下房地产行业之账务处理分析.pdf

新收入准则下房地产行业之账务处理分析

众所周知，新收入准则对房地产企业的收入确认模式产生了巨大

的影响，颠覆了以前的交付确认收入模式，将房地产企业收入确认提

前，改为可以根据合同履约进度确认。实务中，房地产企业具体是按

履约时点确认还是按履约进度确认，需要结合销售合同的条款、销售

流程、房地产销售相关法律法规等进行综合判断。

一、新准则下，如何界定是时点确认还是期间确认？

首先界定出期间确认条件，满足了就是期间确认，不满足就是时

点确认。根据新准则，期间确认条件，满足其一即可：

1、在合同履行过程中，客户收到且消耗企业履约所带来的经济利

益。比如房子虽然没造好，但先有在建工程可以由客户拿去抵押贷款

了。

C社：显然，房地产企业不会让购房者这么干，客户抵押贷款了，

企业拿什么抵押。

2、资产已由客户控制。新准则对于控制做出了定义，即，主导该

商品的使用并从中获得几乎全部经济利益。

C社：意思就是说房子还没造完，但客户已经能使用或处置了，

显然，房地产企业也不会让客户这么干，客户处置了，企业拿什么赚

钱。

3、合同履行过程中的产出商品，不可替代用途，且企业有强制付

款请求权。

C社：

不可替代用途，准则说了，在合同里约定或实际可行性限制，企

业不能轻易将商品用于其他用途，这一点就是对企业的约束，不能把

房子造成啥都能装的仓库，这一点太好满足了，企业没问题。

强制付款请求权，即，对于已经造出来的部分（虽然还没完工），

企业有权向客户收钱（准则强调该权利要有法律约束力），以弥补企

业的建造成本和合理的利润。当然企业有权要钱，但可以不去要钱。

这样的合同约束，企业很开心，就不知道客户乐不乐意了，房子没造

完，客户就有付款义务了（首付不算）。

以上三个条件说完，对于房地产企业，最适用的就是第3条了，

协议里约束一下企业，不改变房屋用途，再增加一个收款权利，何乐

而不为，但是客户那边如何说服是个问题，企业要想按进度确认收入，

就必须搞定客户（保不准会私下跟客户搞个协议约定一下，放心，房

子没造完，我不会跟你要钱）。

实务具体操作可参考如下约定（来源于某上市房企的协议约定，

有点流氓条款，购房者以后还是要多读一读协议条款）：在购销协议

的约定,买方有义务根据进度结算表向企业支付款项,且买方没有单方面

权利终止购销协议。因买方违约而导致买方没有单方面解除合同约定

的权利,如经开发商同意可撤销的话,买方需要足额补偿开发商因履行义

务而发生的成本和合理利润。

此外，实务中，我们也可以参考碧桂园的做法，碧桂园在合同中

约定了不得更改或替换物业单元用途，满足了准则“具有不可替代用

途”的条件；对于强制付款请求权，取得了法律意见书，满足了准则

“有权就累计至今已完成的履约部分收款，且该权利有法律约束力”

的要求。

二、房产企业的销售佣金作为合同取得成本

准则规定如下：

企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的,应当作为合同取

得成本确认为一项资产,但是资产的摊销期限不超过一年的,可以在发生

时计入当期损益。合同取得成本应当采用与该资产相关的商品收人确

认相同的基础(即,在履约义务履行的时点或按照履约义务的履约进度)

进行摊销,计入当期损益。

C社：

新准则提出了合同取得成本，首先它是已取得合同而发生，其次

预计能收回。之所以能够作为资产，体现在预计能收回，即预计未来

有经济利益流入，其对应经济利益的流入体现在未来合同实现产生的

收入或者哪怕没有实现收入，但客户同意承担这些支出。

对于房地产企业的销售佣金，签一份合同拿多少钱，房企合同一

般签了未来实现销售的成功率很大，未来很可能经济利益流入，所以

佣金支出发生符合资产定义，确认为合同取得成本。

此外，对于发生的东奔西走的差旅费，也是为取得合同发生，但

不同于佣金的是，这些费用的发生并非已取得合同，连合同签不签还

不确定，就更别谈合同收入的实现了，因此不能确认为资产，但是如

果客户同意承担差旅费，相当于未来有经济利益流入，只是与合同没

有直接关系，因此可以将差旅费确认为一项其他应收款，而非合同取

得成本。

后续，合同取得成本按照配比原则，在未来经济利益流入时，转

入费用。

前面主要回答的是C社准则研习群有C友提出的为什么能资本化

的问题。还有C友认为，在签收确认收入之前发生的成本，