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旭辉锦庭营销策略报告;;本体视角1——主城边缘/初级发展阶段
位于嘉定主城区边缘,西承菊园东规划,东接徐行新镇;本体视角2——配套依附老城/教育优势突出
满足基本需求但层次不高,仍依附老城,学区资源强势;本体视角3——稀缺公寓/刚需产品为主
75-91㎡为产品主力,91㎡户型受市场追捧;本体视角4——剩余货量盘点
91、115户型去化难度相对小,75㎡为2014年去化重点;;宏观动向1——政策面逐步形成长效机制;宏观动向2——花桥通车或分流部分首置客;宏观动向3——开发商积极/地王频出;整体去化情况——供不应求/平稳上涨
住宅市场整体供不应求,去化速度及价格上涨趋势均放缓,个别项目出现以价换量;天居玲珑湾;主力面积段——70-110㎡受市场追捧
在售项目去化主力面积段集中在80-93㎡、120-140㎡;在售存量1——成交活跃/存量去化快
各面积段均成交活跃,且市场处于饥饿状态,71-90㎡存量相对较高;嘉定北
嘉定西;;整体市场小结;竞争市场聚焦——外部竞争压力大
片区内竞争稀少,外部竞争受到老城西、老城东竞争影响;竞品市场2——71-90㎡小户型为主力面积
除本案外,天居82-91㎡2房、合景89-92㎡3房走量明显;竞品市场3——2房集中/3房分散
82-100㎡2、3房,120-130㎡3房在竞品市场中占有率高;竞品市场4——2房集中/3房分散
82-100㎡2、3房,120-130㎡3房在竞品市场中占有率高;户型对比;竞争市场小结;------基于此;;客户来源总述;客户分析;客户关注点:区位/价格/配套;以上仅仅是共识,是现有客户的验证;有这样一群人:;75㎡产品的客户演变;75㎡产品的客户演变;;;;内部提升2——渠道为王,打通门脉;户外选点建议:
1、塔城路、城中路主干道(老城区内)
2、项目周边四至(东:澄浏公路南:胜竹路西:嘉行公路北:新建一路);内部提升3——现场增加打动客户的武器;内部提升4——现场增加打动客户的武器;内部提升5——现场打动客户的武器;世联代理平台E时代;中介资源;客户资源;社区资源;客户拓展1——走出去,到人流量大的地方;;外部拓展3——走出去,把客户带回来;外部拓展4——区域市场内把圈层做透;外部拓展5——加强老带新激励机制;;;;;;上海鹏欣·一品漫城项目——销售代??;;上海保集·澜湾项目——销售代理;上海保辉香景园项目——销售代理;上海白银时代项目——销售代理;上海绿庭尚城——销售代理;;项目总负责
上海代理营销总监诸晓炜;
刘绮
华东万科事业部
上海代理事业部
总经理
;
诸晓炜
上海代理事业部
营销总监
;
谈斐
上海代理事业部
策划经理
;
黄晟沛
上海代理事业部
项目主策
;
李刚
上海代理事业部
资深项目经理
;
孙振威
上海代理部
销售经理
;
戴士卿
上海代理事业部
资深销售顾问
;
王星城
上海代理事业部
销售顾问
;
金焱
上海代理事业部
销售顾问
;
曹枻
上海代理事业部
销售顾问
;
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