土木工程类房地产开发经营与管理分类模拟经济评价指标与方法三模拟试.pdfVIP

土木工程类房地产开发经营与管理分类模拟经济评价

指标与方法(三)模拟试题与答案

一、单项选择题

1.甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营

期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是

______。

A.净现值法

B.等额年值法

C.差额投资内部收益率法

D.费用年值比较法

B

答案：

解答：当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务

净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。

2.房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的

______。

A.最低投资报酬率

B.最高现金回报率

C.最低偿债备付率

D.最高贷款利率

D

答案：

解答：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果

贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

3.王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为

60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入

为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是______。

A.11.33%

B.12.00%

C.17.00%

D.20.00%

A

答案：

(18-7.8)/(150-60)=11.33%。

解答：

4.张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷

款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的

抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为

潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿

债备付率为______。

A.1.16

B.1.22

C.1.74

D.1.93

B

答案：

解答：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息额，可用于还

本付息资金=5.5×(1-10%)×(1-30%)=3.465(万元)，当期应还本付息

-10

额=20×7%/[1-(1+7%)=2.848(万元)，偿债备付率

=3.465/2.848=1.22。

5.采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业

成本通常按______计算。

A.工程进度

B.当期开发建设实际投入

C.当期销售面积占全部销售面积的比率

D.当期开发建设实际投入与项目总投资的比例

C

答案：

解答：对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通

常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成

本。

6.某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来白银行贷

款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10%。若项目全部投资的收益

率为16%，则其资本金的投资收益率为______。

A.16%

B.25%

C.26%

D.40%

B

答案：

解答：资本金=1000×40%=400(万元)，资本金收益

=400×16%=64(万元)，投资者收益=1000×60%×16%-

1000×60%×10%=36(万元)，资本金总收益=64+36=100(万元)，资本金

的投资收益率=100/400=25%。

7.由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资

分析时，通常要用______作为评价指标。

A.较高的期望投资回报率

B.较高的实际投资回报率

C.较低的期望投资回报率

D.较低的实际投资回报率

A

答案：

解答：通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回

报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。

8.某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其

中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利

率为7%，当年只付息不还本