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产品概念突围（风情理念、细节符号）物业服务突围（西式管家/人性化服务见长）形象包装突围（经典再现/欧陆风情/国际化社区/附图）案场把控，行销突围（风情包装/高素质顾问/引导）差异化营销突围战略一：建立独特传播体系突围战略二：制造武器主动出击制造话题概念引发传播制造媒体联谊公众传媒制造文本系列观念文本制造话题悬念引发传播1、社会话题：青岛距离真正的国际风情还有多远？2、城市话题：足不出户，体验“欧洲之旅”邀约中世纪的浪漫奢华——西式集体婚礼3、产品话题：和白雪公主做同学。一砖一石的发言权。制造媒体联谊公众传媒充分借助公众媒介的力量。1、户外广告牌、围挡、路旗；2、网络，广播；3、《新航空》等时尚/旅游杂志4、旅游巴车视频广告5、少量形象报广半岛报，早报，财经活动：约会风情领赏格调1、开盘现场活动2、推介会活动。联合媒体，持续公关炒作，丰满国际风情。售楼中心开放鉴赏“浓缩国际风情展现世界格调”国际双语幼儿园签约入住“古堡里的童话世界”绅士管家进驻，尊重于细节处体现。中心会所“古堡·名流夜酒会”VIP体验计划：“风情之旅”。凡持VIP卡客户在公开选房当日成功选房者，都将获得开发商提供的一个名额（每套房一个），到xx地等欧洲名胜免费旅行，体验原汁原味的国际风情生活格调。VIP卡客户在公开选房当日成功选房者，均可在样板间开放之时提前入住体验。房展会推介制造文本系列观念文本1、《凤凰城》概念手册2、《凤凰城》产品认购手册3、《凤凰城》交房标准手册4、各营销阶段单页、折页（酒店卧房/高档餐厅/旅行社/旅游车等）突围战略三：步步为营，节节走高
——一期销售周期及走势分析阶段一：概念激活期2007.9-12目标：预热/引导，良好开端启辉煌历程渠道：新闻炒作/销售现场/销售物料/围挡/指示牌/道旗/公关活动/旅游截流/展会阶段二：开盘强销战2008.元旦-5-8目标：分析阐释，树“风情国际公寓”品牌渠道：样板间/DM投递/开盘活动/推介活动/VIP活动/户外/佳节活动。阶段三：品牌保卫战08.8-09年初目标：品牌保卫战360体系铸就精神坐标渠道：示范园林/体验活动/奥运客源引导截流/社会荣誉获得/社会活动赞助/名流活动07年8月底开工—12月底办理预售许可证—08年12月主体完工—09年7月竣工。一期15个楼座约1400套，预计销售完成约20-24个月。阶段四：成熟典范09年初-交房目标：现房兑现，保持忠诚度，口碑传播渠道：交房活动/社区活动/会所试营业/幼儿园开学二、凤凰城价格策略项目名称均价（元/㎡）主力总价（万元）装修（元/㎡）黄金海岸610070400锦绣前城630057-691000海湾新城620056毛坯基寓660053-79厨卫精装达利广场680024、541000幸福城660053-60毛坯始销时间总套数销售率月均套2006年5月26996%202006年底23240%152006年12月30867%342005年底25680%122006年9月74245%332007年7月386预定55%共定210套影响因素满分本项目黄金海岸锦绣前程达利广场地理位置1098710升值潜力1515151512交通条件1010101010户型设计87667外部环境87778周边配套85468园林景观87556工程进度质量86777发展商品牌65446物业类型42222交房标准10107910物业管理54445合计10087798291对比影响价格的12个因素，公式修正得出本案销售价格——评估项目本项目黄金海岸锦绣前城达利广场销售均价PXPA=6100PB=6300PC=6800楼盘评分QX=87QA=79QB=82QC=91楼盘权重20%35%45%楼盘价格修正公式为：Pi=（QX/Qi）×Pi修正后各相关楼盘价格：PA=（QX/QA）×PA=（87/79）×6100=6717PB=（QX/QB）×PB=（87/82）×63
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