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新收入准则房产企业收入确认时点【推荐】

一、引言

随着市场经济的发展和会计准则的不断完善，房地产企业在收入确认方面面临着新的挑战和机遇。2017年，我国财政部发布了新收入准则（即《企业会计准则第14号——收入》），对收入的确认、计量和披露等方面进行了全面修订。新收入准则的实施对房地产企业的会计处理和财务管理产生了深远影响，尤其是在收入确认时点的把握上。本文将深入探讨新收入准则下房地产企业收入确认时点的相关问题，以期为相关企业提供有益的参考。

二、新收入准则的主要变化

1.收入确认模型的变化

新收入准则采用了“五步法”收入确认模型，即识别与客户订立的合同、识别合同中各项单独的履约义务、确定交易价格、将交易价格分摊至合同中的各项履约义务、履行各单项履约义务时确认收入。这一模型更加注重合同的履行情况和企业的履约义务，与旧准则相比更具灵活性和适用性。

2.收入确认时点的变化

新收入准则将收入确认时点分为“某一时点履行履约义务”和“某一段时间内履行履约义务”两种情况。对于房地产企业而言，主要涉及的是“某一时点履行履约义务”，即企业在控制权转移时确认收入。这与旧准则中“风险和报酬转移”的确认标准有所不同，更加注重控制权的转移。

3.合同成本的处理

新收入准则对合同成本的处理进行了明确规定，要求企业在确认收入时，应当将合同成本分摊至合同中的各项履约义务，并在履行履约义务时确认相应的成本。这一变化对房地产企业的成本核算和收入确认产生了重要影响。

三、房地产企业收入确认时点的具体分析

1.商品房销售的收入确认时点

在商品房销售中，房地产企业通常在以下条件满足时确认收入：

（1）合同存在且具有商业实质：企业与客户签订的商品房销售合同应当具有法律效力，并且合同中的各项条款应当具有商业实质。

（2）各方的权利和义务能够明确识别：合同中应当明确约定企业和客户各自的权利和义务，包括商品房的交付时间、交付标准、付款方式等。

（3）合同有明确的支付条款：合同中应当明确约定客户的付款方式和时间，确保企业能够按照合同约定收取款项。

（4）合同具有收款的可能性：企业应当评估客户的支付能力，确保合同具有收款的可能性。

（5）商品房的控制权已转移给客户：这是新收入准则下收入确认的关键条件。企业应当在商品房的控制权转移给客户时确认收入。具体而言，控制权转移的标志包括但不限于：商品房的交付、产权的过户、客户实际占有和使用商品房等。

2.预售房款的收入确认时点

在预售房款的情况下，房地产企业通常在以下条件满足时确认收入：

（1）预售合同具有法律效力：企业与客户签订的预售合同应当符合相关法律法规的规定，具有法律效力。

（2）预售房款已收取：企业应当在实际收到预售房款时确认收入。

（3）预售房款具有收款的可能性：企业应当评估客户的支付能力，确保预售房款具有收款的可能性。

（4）预售房的控制权已转移给客户：与商品房销售类似，预售房的控制权转移是收入确认的关键条件。企业应当在预售房的控制权转移给客户时确认收入。

3.合作开发项目的收入确认时点

在合作开发项目中，房地产企业通常在以下条件满足时确认收入：

（1）合作开发合同具有法律效力：企业与合作伙伴签订的合作开发合同应当符合相关法律法规的规定，具有法律效力。

（2）各方的权利和义务能够明确识别：合同中应当明确约定企业和合作伙伴各自的权利和义务，包括项目的开发进度、资金投入、收益分配等。

（3）合作开发项目的控制权已转移给客户：企业应当在合作开发项目的控制权转移给客户时确认收入。具体而言，控制权转移的标志包括但不限于：项目的交付、产权的过户、客户实际占有和使用项目等。

四、新收入准则对房地产企业的影响

1.收入确认时点的变化对财务报表的影响

新收入准则下，房地产企业的收入确认时点发生了变化，可能导致企业的收入确认时间提前或延后，从而对企业的财务报表产生影响。例如，在商品房销售中，如果企业在商品房交付时确认收入，而旧准则下可能在收到房款时确认收入，这将导致企业的收入确认时间延后，影响企业的当期收入和利润。

2.合同成本的处理对成本核算的影响

新收入准则对合同成本的处理进行了明确规定，要求企业在确认收入时，应当将合同成本分摊至合同中的各项履约义务，并在履行履约义务时确认相应的成本。这一变化对房地产企业的成本核算提出了更高的要求，企业需要更加精细地进行成本核算，确保成本的分摊和确认符合新准则的要求。

3.信息披露的要求对财务管理的影响

新收入准则对企业的信息披露提出了更高的要求，要求企业在财务报表中详细披露收入的确认、计量和变动情况。这对房地产企业的财务管理提出了更高的要求，企业需要建立健全的财务管理制度，确保财务信息的真实、准确和完整。

五、房地产企业应对新收入准则的建议

1.加强合同管理

房地产企业应当加强合同管理，