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中国房地产行业存在的问题及对策

房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形

成的独立产业，同时乂推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统

中一个重要的有机组成部分、房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的

感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增

加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续

发展。

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间

条件，并具体构成各个产业部门。房地产发挥的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低

和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部

门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和

经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳

定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，乂有其自

身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要

的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的

发展历经儿十年其至上白年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，乂有影响

房地产业健康发展的消极因素：每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠

杆来扶持及引导房地产业的发展;同时乂有很多不确定的因素影响着房地产业。

一、房地产行业概述

（一）房地产业的概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基

础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别乂有联系。它们之间的

主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产（开发）、经营、管

理和服务等多种性质，属于笫三产业。这两个产业乂有着非常密切的关系，因为它们的业务对

象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是中方与乙方的合作关系，房地

产业是房地产开发和建设的中方，建筑业是乙方;房地产业是策划者、组织者和承担发包任务;

建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任

务。

（二）房地产业的分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业乂分为房地产咨询、房

地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，乂将房地产咨询、房地产价格评估、房地产

经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨

询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的

行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和

专业人员经验等诸多方面。房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的

房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等

待一段时间再转让;开发也不仅是建造新房屋，还有把土地（生地、毛地）变为建设熟地之后

转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。房地产业具有资金量大、回

报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询业是指为有关房地产活动的当

事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指以房地产

为对象，山专业估价人员，根据估价LI的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价

方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者

价值进行估算和判定的活动。房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当

事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业山业

主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、

养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。

（三）房地产业在国民经济中的作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过

来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是

发展国民经济和