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恒大·今日家园地块SWOT分析

一、优势：

1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。

2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。

3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。

4、临海项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。

5、临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。

二、劣势：

1、根据规划，城市用地发展方向“海港组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于海港南向，不属于海港组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。

2、项目容积率高，影响小区居住品质。

3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距西港路住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。

4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。

三、威胁：

１、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（2007年拟建新小区建筑面积约1063252平米。）

２、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少；

3、距一路之隔的渤海明珠、渤海家园二期将分流部分目标客群。

4、北戴河、南戴河近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在秦市购房的外地客群。

四、机会：

1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机；

2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受秦皇岛户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。

3、“大北京规划”秦皇岛为北京的后花园，城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。

4、作为甲级旅游城市，秦皇岛特殊的城市定位将吸引周边（东北三省、河北唐山、廊坊、天津乃至山西、江浙等）区域客户到此投资、养老。

2006年11月16日晚报上说：6+1商品住宅10月份平均销售价格已达到3300/平方米，与高层住宅的平均销售价格仅差200元左右。

秦皇岛2007年最新规划小区：

秦皇岛市海港区建新里住宅小区改造工程。

建设单位名称：秦皇岛万通房地产开发有限公司

一期工程总用地面积50000m2，总建筑面积182794.56m2，规划建设10栋高层住宅楼，工程建成后，该居住区居住2553户，居住人口8167人。

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海阳经济适用住房工程(Ⅱ区)的建设。

秦皇岛市海港区海阳经济适用住房工程项目隶属于秦皇岛嘉德房地产开发有限公司、秦皇岛民安房地产开发有限公司、秦皇岛晋隆房地产开发有限公司联合组成联合体。秦皇岛嘉德房地产开发有限公司负责海阳经济适用住房工程(Ⅱ区)的建设。

项目位于秦皇岛市海港区海阳三村，居住区规划总用地6.6939hm2，总投资21479.66万元，全部改造建成后，多层住宅楼建筑面积124318m2，框架结构高层住宅楼建筑面积115400m2，公共建筑17740m2。项目总建筑面积262258m2，绿化面积56300m2。该小区设地面停车位965个，可居住总户数2424户，入住人数约7757人。

交建里房地产开发项目

概要：交建里房地产开发项目北至秦皇岛市自来水厂，东至民族路西侧，南至港城大街北侧，西至交建里小学、海港区土地局、海港区规划局、海港区交建里社区医院的地界。需拆迁房屋的面积123376m2。其中，交建里原居民房37栋，共98754.38m2，下房面积18989.78m2，公产3721.04m2，门市房1910.8m2。拆除房屋大多为2到5层砖混结构楼房。项目总投资约72924.3万元（含土地）。项目占地面积59213.29m2，建筑面积223100m2，容积率3.76万m2/hm2，建筑密度17.11%，绿地率34.3%，水、电、暖等各项配套设备齐全，主体工程包括4栋28层，3栋32层以及7栋17.5层住宅楼。工程建成后，该居住区居住总户数2270户，居住人口6810人（户均3人）。商业建筑面积1100m2，物业建筑面积1100m2，幼儿园建筑面积900m2，地下停车面积8550m2

邹吕庄旧村改造（盛达鑫苑）工程

秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司

总占地面积约253亩。一期工程位于整体工程东片，总建筑面积141200m2，规划建设3栋高层住宅楼，16栋6+1住宅，4栋5+1住宅和5栋4层商业楼。工程建成后，该居住区居住1092户，居住人口3495人。二期工程位于整体工程的西片，总建筑面积158900m2，规划建设5栋高层，19栋6+1住宅和1栋5+1住