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上海商铺租金分析调查

2004年上海的商铺售价租金节节上升。现在中心商业区

商铺租金高达35元/平方米/天以上，副中心商业区商铺超

过8元/平方米/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元

/平方米/天左右。上海的商业物业销售的平均价格近10年

间呈现曲线增长，城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起

伏。但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求，价格一

路攀升，目前销售均价已达万元以上。

商业地产与轨道交通形成的结合点——轨道交通枢纽

商业中心也正发展起来。预计将成为2005年的新热点。轨

道交通带来的大客流引向商业项目，由此形成了一个“交通

＋商业”的商业形态。

轨道交通1号线北延伸段的正式通车运营使宝山和闵行

被连接在一小时交通圈内。延伸段正常运营后，可以增加25

万人次的日均客流，使目前65万人次的日均客流逐步增至

90万

今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给，社区商铺、

沿街中小型商铺仍是未来的投资热点，有自由经营权的街铺

广泛受到市场欢迎。中原地产研究咨询中心有关人士日前预

计，进入2005年，沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公

寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着城市化进

程城市规模的扩大和延伸，上海外围区域不断涌现一些大规

模的社区，给投资者带来了前所未有的商机，随着大型楼盘

商业项目开发日益成熟，社区商铺投资成为继股票、住宅后

一种新的投资热点。而沿街中小型商铺，由于受市政规划等

限制，未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。但这类商

铺具有的独立性强、增值性强的特点，仍是未来的投资热点。

2005年上半年整体租金将进一步走高，但升幅不会很大，这

个趋势将一直延续到2006年。期间市中心区域内的商业地

产租金的振幅变化不会很明显，届时比较活跃的是城市边缘

地区的商业地产租金，预计在今明两年会有比较明显的上升

过程。在2005年，产权式、分割式和返租式类商场商铺的

销量和产量将会减少。

售价：继续走上升通道

今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、

外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响，需求

大于供给的不平衡状况将持续一段时间。上海商铺市场在

2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。

2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和

市区土地供应总量的减少，市中心商铺尤其是沿街商铺将会

变得炙手可热。因此一些市中心的商业改造力度将有所加

大，使其商业配套更为完善，得到进一步的发展。

按照《上海市商业发展行动方案》推算，上海未来商业

物业总保有量将在2400万-2500万平方米之间，预计这个数

量在2008年前可能就会达到。城市化的进一步深入将掀起

城市边缘商业地产的新一波高潮，在2005年下半年以及2006

年初，将有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。

租金：向上攀升

2004年特色商业街租金价格飙升迅速，上海市级商业街

市的商铺租金价格基本保持在原每天每平方米38-48元内，

但周边横向路段上的商铺，借其环境上的优势和特色专卖街

的形成定向消费人群的集聚，个别商铺的租金价格飙升。比

如与襄阳市场、百盛购物中心和巴黎春天百货为邻的陕西南

路，近几年陆续开出了许多服饰、鞋子、装饰品小店，成了

一条吸引时髦人士的特色购物街。据有关调查发现，这条路

上的最高商铺价格已经达到每天每平方米56元。

据悉，卢湾区雁荡路休闲街2000-2004年的年租金增长

率为12.5%，吴江路和衡山路休闲街同期的年租金增长率均

达16.7%，徐家汇弘基休闲广场年租金增长率为22.2%，新

天地更是高达100%。

社区商铺的主要服务对象之一就是社区内的居民，巨大稳

定的消费群体给了社区商铺经营者稳定的客源，社区又是

一个消费型的生活圈，因此商铺在经营上会非常灵活，自

营或出租皆可；经营内容也较广泛，可根据自身实际情况

和周围环境需求“量身定做”经营内容，且营业收入稳

定，租金收入的持续时间也较久，因此投资回报稳定。上

海的淮海路、南京路、徐家汇等中心商业区的临街店基本

满租,由于没有大型新铺面的集中投入市场,一些次级商

业区新上市商铺的租金在繁华地段达到每天30元/平方

米。如淮海路旺铺租金达每天40--52元/平