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设备管理工作指引

1.概念

设备管理是物业管理工作中最重要的组成部分。通过对设备进行有效管理，能

正确使用，精心维护，科学检修，使其尽量保持完整和完好状态，并能低耗高效运

行，最大限度延长使用寿命。为此，特制订本工作指引。

2.一般性原则

2.1设备前期介入的工作要点

2.1.1概念

设备管理前期介入是指以发展商开发某一楼盘（小区）后，物业管理公司有关

人员参与该楼盘各类机电设备（系统）总体方案、设备选型的讨论，以及对设备在

安装期间的安装工艺质量进行检查监督等，尽可能让发展商接受物业管理公司的合

理建议，使楼盘的设备移交给物业管理公司管理后，减少不必要的返工、修补或改

造费用。

2.1.2前期介入的项目

主要有以下4项：

2.1.2.1参加机电设备总体方案的拟定

楼盘（小区）的机电设备配臵通常是与楼盘（小区）定位（档次）功能有关。

但供配电系统、给水排水系统、电梯、消防火灾自动报警系统、闭路电视监控系统、

停车场收费系统是必须配臵的。对这些必备的系统方案应该从满足安全可靠、使用

方便、维修零配件易购、管理的合理性提出我们的要求。在参加总体方案讨论之前

应阅读有关设计图纸资料，做好讨论准备。

2.1.2.2设备选型讨论

当系统确定后，设备选型就是一项重要内容。设备选得好坏不仅影响使用操作，

更重要影响今后的维修保养。因此，在一定的功能价格比条件下，首先要求系统功

能强、质量好、施工工艺简单，其次按照设备造型美观、操作方便，通用性好、易

损件配臵容易进行选型，尤其是同一小区内同一个系统的设备力求选用同一型号同

一厂家的产品。

2.1.2.3选择供应商（承建商）

供应商（承建商）的信誉直接关系到设备的质量、安装的工艺质量以及对物业

管理今后的维修保养工作量。因此我们可根据多年来被管理楼盘（大厦）的设备及

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设备管理工作指引记录编号：WG/GC-02/2004

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其安装的质量去选择供应商（承建商）。

2.1.2.4施工安装期间设备安装工艺质量的检查监督

设备安装的工艺质量直接影响物业管理后维修、保养乃至返工的工作量和费用。

有的施工安装单位以各种借口偷工减料或不按国家有关规范进行施工安装，造成各

种各样的隐患（尤其是隐埋的管线），我们派出人员到施工现场检查，随时发现问题，

及时纠正施工单位的不规范施工或做法，力求将隐患消灭在设备移交之前。

2.1.3前期介入的人员组成

以工程部有关专业技术人员为主，兼配管理处（筹）有关人员组成设备前期介

入工作小组。

2.1.4前期介入的期限

应从开发商确定开发楼盘（小区）开发之日起至设备安装竣工移交验收之前。

2.2设备验收要点

2.2.1设备采购到货，安装前的开箱验收

参加人员：会同建设单位、设备供应单位、施工单位、物业管理单位等主管部门进

行开箱检查。

验收内容：

2.2.1.1设备开箱前，先要核对提货单与到货的箱号和箱数是否相符，如不符不开

箱。

2.2.1.2开箱前应检查包装箱有无损坏和受潮。

2.2.1.3开箱后要认真检查设备的规格、型号是否符合设计要求。

2.2.1.4根据装箱单清点设备说明书、产品检验证明书和合格证是否齐全。

2.2.1.5根据装箱清单和设备文件、检查设备的主机、附属