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区城中村改造助推城市更新提质调研报告

近期，*区政协组织区住房城乡建设局、市规划自然资源局*区分

局、智都公司、新华街、花城街，围绕我区城中村改造进行了视察调

研和专题协商。调研组采取实地考察、座谈了解等方式，实地察看了

*村旧村改造项目、*村综合改造项目，并座谈了解项目推进情况，围

绕我区城中村改造项目进行深入分析和交流，为推动*区城市更新提

质，打造*北部增长极积极建言献策。现将有关工作情况报告如下：

一、*区城中村改造基本情况

2020年9月*区第*届委员会第*次全体会议审议通过《*区深化

城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，明确重点围绕*北站、*

湖、空铁融合（平步大道沿线）和机场周边4个重点片区，稳步推进

三年实施计划13条旧村庄改造工作、五年行动方案43条旧村改造（含

上述13条）。*市规划和自然资源局编制了《*市城市更新专项规划

（2021-2035年）（征求意见稿）》，已完成社会公众意见征询。

2021年，按照《*区深化城市更新工作推进高质量发展的工作方

案》要求，大力推进18条城中村改造工作。其中，完成实施方案批

复2个（横潭村河西社、田美村东南社），完成招商1个（三东村），

完成数据调查并基本具备招商条件7个（杨一村、杨二村、广塘村、

东镜村、东莞村、石塘村、新街村），启动基础数据调查4个（天和

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村、九湖村、大陵村、三华村），完成改造意愿表决3个（乐同村、

军田村、大华村），开展改造意愿表决1个（联合村）。由于2021年

底国家、省、市出台了在城市更新行动中防止大拆大建的有关政策，

按照*市有关工作部署，我区目前正在全力推进横潭村河西社、田美

村东南社2个已批旧村庄全面改造项目，以及列入《*市2022年城市

更新项目年度计划》的三东村（含罗仙村八经济社）旧村全面改造、

三华村综合改造项目，其他城中村列入前期研究工作项目。截至目前，

横潭村河西社、田美村东南社正在加快推进施工建设，三东村（含罗

仙村八经济社）旧村全面改造项目正推进片区策划方案报批，三华村

正探索可持续的综合改造模式，编制片区策划方案，与有关企业洽谈

项目合作事宜。

二、*区城中村改造存在的问题和瓶颈

经过深入实地调研和广泛座谈了解，区城中村改造存在的问题和

瓶颈，主要表现在：

（一）政策变化快，改造工作受政策更新制约。一是政策明确坚

决防止大拆大建。根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动

中防止大拆大建问题的通知》（*科〔*〕6*号）文件精神，《*市关于

在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）》（*办〔*〕

*号）文件明确：“老城区范围内严格控制大规模拆除，除违法建筑和

经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片

集中拆除现状建筑。”我区城中村规模大，全拆全改的模式不符合

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政策要求，不宜进行大面积拆除重建。二是*市现行政策缺乏适合我

区实际的政策指引。目前*市现行的旧村庄更新改造模式为先核算改

造成本，再按成本计算融资地块面积，一般在三旧图斑范围内安排安

置区和融资区，实现经济平衡。此模式对于地价高、三旧图斑用地集

中、处于房地产市场不断上涨时期的市中心城区范围内的城中村改造

可以适用，而*区与中心城区的改造条件存在较大差异，主要表现为