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房地产项目开发全过程工程成本控制管理

摘要:房地产项目的全过程工程造价控制与管理，是企业在掌握市场信息的基础上，为实

现房地产成本管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于房地产开发的全

过程,概括而言，房地产项目的工程造价控制与管理就是以决策阶段的、设计、招标、实施、

结算阶段的动态管理组成的.我们在房地产开发的过程中应该重视每一个阶段的造价控制点,全

方位的控制开发成本,提高经济效益．

关键词:房地产项目开发设计阶段实施阶段竣工结算

1．前言

房地产的竞争优势有两种表现方式,一是品牌创新优势；二是成本优势．成本不仅体现在

是否具有竞争优势,有时甚至成为一个房地产开发企业能否存活下去的关键。一个房地产企业

要做到持续创新,不断超越自身和竞争对手，是非常困难的,能达到这个高度的企业可以说是凤

毛麟角。对大多数企业来说，只能通过成本优势来赢得竞争优势，即开发相同品质的楼盘，努

力使所发生的成本相对低于竞争对手,所获得的利润高于竞争对手,从而获取竞争胜利。

可见,成本管理与控制是房地产企业重要的管理手段之一，而全过程工程成本控制管理是

房地产业成本管理与控制的重要内容。因此,从成本管理与控制的角度较全面地对我国房地产

开发企业在建设的各个环节存在的问题进行进一步探索,不仅具有重要的理论意义，而且具有

十分重要的现实意义。

一个房地产工程项目的投资建设分为投资决策、可行性研究、设计、招投标、施工及竣工

结算阶段等。而每个过程、分过程、子过程又是由许多不同的具体活动构成的.所以一个房地

产工程项目的全过程造价是由各个子过程的造价构成的,而这些子过程的造价又是由许多项具

体活动的造价构成的。因此，工程项目的全过程造价管理必须是基于活动与过程的,必须是按

照工程项目的过程与活动的组成与分解的规律去实现对于项目全过程的造价管理。

因此，房地产工程项目的工程造价控制管理贯穿了项目的全过程,即从房地产项目决策的

投资估算到设计阶段设计概算，以及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算。各个

阶段的造价控制目标是有机联系在一起的,各个阶段互相制约、互相补充。因此，要建立一体

化的管理体系，及时发现偏差,纠正偏差,使几个阶段朝着预定的控制目标方向进展，严格控

制房地产项目工程成本。

2．房地产开发各阶段造价控制管理存在的问题

2。1对房地产投资决策阶段的重要性认识不足

所谓房地产投资决策，是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，

对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程.

由于房地产项目投资金额巨大，一旦错了第一步，那就满盘皆输，因此说,就房地产项目

投资开发整个流程来看，这第一步投资决策环节无疑是重中之重.而这一环节恰恰是目前大多

中国房地产企业经营运作中的薄弱环节。房地产投资决策阶段控制工程造价，是正确确定房地

产建设项目计划投资数额的关键，对房地产企业正确控制投资目标值具有重大意义.按照“前

者控制后者”的制约关系,意味着决策阶段对其后面的各种形式造价起着制约作用。因此,必须

加强项目投资决策阶段工程造价的管理。

2。2工程设计阶段对工程造价控制不严

在项目作出投资决策后，工程造价控制的关键在于设计,设计费一般只相当于建设工程全

寿命费用的1％以下,但正是这少于1％的费用却影响项目投资的可能性高达７5％以上。可是

目前普遍存在存在“重施工，轻设计”现象.在设计方案上基本上做到了采取两个以上的设计

方案进行比较,但在经济上是否合理却考虑很少，出现“多用钢筋、少动脑筋”的现象.特别是

在竞争激烈的情况下,设计人员为了满足开发商的要求，为了赶进度，施工图设计深度不够,甚

至有些项目出现做法与选型交代不清,使设计预算与实际造价出现严重偏差，预算文件不完整,

设计变更偏多,导致工程造价增加很多.

2。3建设项目发包阶段选择不当

工程设计完成后,项目发包显得尤其重要。选择了一家有实力、有信誉、报价合理的单位,

工程就成功了一半。可是现阶段开发商选择中标单位时往往只选择报价最低的单位，有些中标

单位可能是投标报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位,

在施工过程中容易扯皮而影响质量和工期，导致造价失控。此外工程招标文件、合同文件不够

严密、明确,也很容易给施工单位钻空子从而增加工程造价。

2.4工程实施阶段管理失控

工程实施阶段是建设项目形成实体的一个漫长过程，也是