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经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试题与参考答案

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题：

案例分析题

案例材料：

某房地产开发公司计划开发一座位于城市中心区域的综合体项目，项目占地100亩，总建筑面积约50万平方米。项目预计总投资为30亿元人民币，其中包括土地费用、建筑工程费用、配套设施建设费用、营销费用、财务费用等。公司计划在项目建成后的五年内通过出租和销售两种方式回收投资并实现盈利。

项目规划如下：

商业部分：约20万平方米，包括购物中心、百货商场、餐饮娱乐等。

办公部分：约15万平方米，为甲级写字楼。

住宅部分：约10万平方米，为高端公寓。

项目团队进行了市场调研，以下为调研结果：

市场需求分析显示，该区域商业办公物业需求旺盛，住宅物业需求相对稳定。

同类项目租金水平为每月每平方米100元，预计该项目租金水平可达到每月每平方米120元。

预计办公物业销售价格为每平方米1.5万元，住宅物业销售价格为每平方米2.5万元。

1、请分析该项目在开发过程中可能面临的风险，并提出相应的风险控制措施。

2、根据市场调研结果，预测该项目在出租和销售两种方式下的盈利情况。

3、针对该项目，设计一套合理的财务预算方案，包括资金筹集、资金使用、财务成本控制等方面的内容。

答案：

1、可能面临的风险及风险控制措施：

风险一：市场风险

控制措施：密切关注市场动态，合理调整项目定位和规划，降低市场波动对项目的影响。

风险二：政策风险

控制措施：密切关注相关政策法规，确保项目符合国家政策要求，降低政策变化带来的风险。

风险三：财务风险

控制措施：合理控制财务成本，加强资金管理，确保项目资金链安全。

风险四：建设风险

控制措施：选择有经验的施工单位，加强施工管理，确保项目质量和进度。

2、盈利情况预测：

出租收入：20万平方米×120元/平方米/月×12个月=2880万元/年

销售收入：

办公物业：15万平方米×1.5万元/平方米=22500万元

住宅物业：10万平方米×2.5万元/平方米=25000万元

总销售收入：22500万元+25000万元=47500万元

盈利预测：出租收入+销售收入-总投资-财务费用=2880万元+47500万元-300000万元=-267120万元（预计亏损）

3、财务预算方案：

资金筹集：

土地费用：100亩×100万元/亩=10000万元

建筑工程费用：300000万元×60%=180000万元

配套设施建设费用：300000万元×20%=60000万元

营销费用：300000万元×10%=30000万元

财务费用：预计利率为6%，则财务费用为（10000万元+180000万元+60000万元+30000万元）×6%=16800万元

总筹集资金：10000万元+180000万元+60000万元+30000万元+16800万元=326800万元

资金使用：

土地费用：10000万元

建筑工程费用：180000万元

配套设施建设费用：60000万元

营销费用：30000万元

财务费用：16800万元

总资金使用：10000万元+180000万元+60000万元+30000万元+16800万元=326800万元

财务成本控制：

加强成本核算，严格控制各项费用支出，确保项目成本在预算范围内。

第二题

案例材料：

某城市为了促进房地产市场健康发展，决定对市中心一块总面积为5万平方米的闲置土地进行开发。该地块位于城市的核心商务区，周边配套设施完善，交通便利。政府希望通过此次开发项目改善城市面貌，增加就业机会，并推动区域经济的发展。

经过公开招标，A房地产开发公司中标了此项目。根据规划，该公司计划将此地分为三个部分进行开发：一部分用于建设高层写字楼，占总面积的40%；另一部分用于建设商业综合体，包括购物中心、电影院等，占总面积的35%；剩余25%的土地则用于建设公共绿地和休闲设施，以提升周边居民的生活质量。

在项目的初期阶段，A公司遇到了一些挑战。首先，由于原址上存在一些历史遗留建筑物，拆迁工作进展缓慢，影响了施工进度。其次，建筑材料的价格波动较大，导致成本控制困难。此外，环保要求严格，需要投入更多资金用于污染防控措施。面对这些问题，A公司积极调整策略，加强与相关部门的沟通协调，优化了施工方案，并采取了一系列有效的成本管理措施。

请根据上述案例材料回答以下问题：

1、在A公司面临的问题中，请分析其如何通过优化施工方案来应对拆迁工作进展缓慢的问题？并给出至少两个具体的优化措施。

答案：

1、针对拆迁工作进展缓慢的问题，A公司可以