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2006宁波楼市调研报告

一宁波房地产市场总体状况

宁波房价涨幅曾连续三年位居全国35个大中城市首位。宏观调控以后，房价涨幅显著回落，排名现已退居至35个城市中的后五位。尤其是“国六条”及细则政策出台后，对甬城房地产起到了立竿见影的作用，楼市立即由热转冷：

1、房地产投资增速急剧回落

宁波市历年房地产投资分析

名称

2003

2004

2005

2006（1-8月份）

投资额（亿元）

184.3

234.4

258.2

169.1

同比增长(%)

46.3

27.18

10.2

10.2

据宁波市统计局数据显示，在今年1－8月份房地产投资中，住宅投资115.7亿元，同比增长9.1%；

办公楼14.9亿元，同比增长52.8%；商业营业用房19.2亿元，同比负增长9.4%；其他19.4亿元，同比增长17.1%。资金方面，今年累计资金来源170.7亿元，同比增长19.1%，其中自筹资金53.4亿元，同比增长77%；国内贷款32.5亿元，同比增长18.1%，；其他资金来源79.9亿元，同比下降6.2%。

2、新建商品房销售良好，房价涨幅继续回落

由于消费者对房价大幅下降的预期，宏观调控在抑制了投资性需求的同时，在一定时间内也抑制了自住性需求。可以说，在这一段时间内，楼市需求信息被从另一个方向扭曲，现在这一现象正逐步扭转。从成交量上看，今年宁波房地产市场已基本复苏，成交规模与去年宏观调控前已相差无几，亲亲家园，日湖花园等逆市开盘的楼盘也销售火爆。另外，今年新开盘商品房品质结构层次拉开，以商品房为主体、经济适用房和廉租房为补充的“三位一体”的住房供应体系满足不同群体购房者需求。据宁波市城调队调查表明，当前宁波的住宅销售八成多是本地人在购买，以本地人自住型需要为主，基础相对扎实。

在成交均价上，除了因4月份江北区某均价为4370元的楼盘大量成交，拉低了4月份商品住房均价，而出现较大波动外，其余则保持平稳状态，处于小幅度稳步上涨过程中。但也有个别项目涨幅较大，如水岸心境二期均价以6018元成交，比一期成交均价5400元超出不少，亲亲家园一期成交均价为4187元，后期成交均价则在4800元左右。据宁波市房地产交易中心数据显示：1－3季度宁波市六区（海曙、江东、

江北、鄞州、北仑、镇海，下同）商品房销售量统计以及市六区商品房成交均价如下：

据宁波市城调队统计，1-3季度，宁波市中心城区（海曙、江东、江北、鄞州四区，下同）商品房销售均价为7352.2元/平方米，同比上涨2.3%，涨幅与一季度和上半年相比，分别回落0.7和0.2个百分点。在商品房销售中，新建商品住宅同比上涨2.4%，其中普通住宅上涨2.4％，涨幅比上半年分别回落0.1和0.2个百分点。在普通住宅销售中，高层的销售均价高于多层，而涨幅却要低于多层，高层住宅和多层住宅分别上涨2.4%和2.8%；排屋（连体别墅）、商住两用公寓等其它住宅同比上涨1.3%；高档公寓、别墅等高档住宅上涨2.8%。商品房中非住宅用房同比上涨2.0%，其中办公楼销售上涨了1.9%；商业娱乐用房上涨了2.2%；车库、车位等其他用房上涨2.0%。

宏观调控不是调控房价下跌，而是让房价稳定在合理的范围之内，使价格能够体现价值，同时让整个房地产业更稳定，更健康。事实上，宁波自去年新政的“组合拳”调控以来，房价并未如部分消费者所预期的下跌，而是稳中有升，只不过涨幅减缓。今年5月最新一轮宏观调控在短时间内也未对宁波市房价产生大的波动，市场供需双方也没有出现去年“国八条”出台后共同观望的现象，说明宁波楼市已开始步入理性发展的时期。

3、二手房市场受政策影响波动较大

二手房市场方面，据宁波市房地产交易中心数据显示：

其中，1-3季度宁波市中心城区二手房交易均价为6207.6元/平方米，比去年同期上涨1.9%，涨幅与一季度上涨1.8%和上半年上涨1.6%相比，分别提高0.1%和0.3%。5月29日“九部委意见”出台，从6月1日起将实施“征收全额营业税的时间从2年延长到5年”的新政，造成5月份的最后2天，二手房交易放量成交的现象，对宁波市二手房交易价格变动带来一定的影响。5月30日之前，宁波市江东、江北、海曙三区二手住房日均成交73.56套，比4月份增加8.7件，5月份的最后2天，受九部委《意见》的影响，江东、江北、海曙三区二手住房日均成交高达234.5件。

6月份宁波市六区二手住房平均价格出现较大幅度下跌，主要原因是北仑低价二手住房成交比例有所上升