易介中谈台湾豪宅.pdfVIP

主持人语：我觉得未来的豪宅市场是持续的，未来其实还是有人会持续的做这种

高价产品，开发商也愿意为这种产品的策划去买单，我们将有两年持续的时间能

接到高比例的高端产品，所以我们一定要把豪宅知识作为每个人的一种经验，而

不只是一次讲座。

我先从为什么会有豪宅“”这两个字来开始谈。在大陆，为什么会有豪宅“”这个概

念跑出来，我觉得这是很有意思的一件事情。开发商为什么要一窝蜂的都要做豪

宅，好像只要觉得有机会，除非是因为很严重的地段的原因，他都要去冲撞豪宅

市场。我在有14年了，接触房地产也有快10年以上了，我认为到目前为止，

所有在中国市场里的任何一个产品的附加值本身是非常低的，纯粹的附加值是非

常低的，也就是说一个产品从本身到商品化的过程中加法的东西非常少。我们如

果把一个产品变成商品，主要还是采取地段、企业品牌这些东西，还是传统的住

宅理念，能从产品中加到商品的东西我觉得都还是很容易看见的，地段也好，建

材也好，平台也好，可是这些东西都只是透明的、看得见的成本。

透明的成本是想让消费者放心购买房子，可是要有一些事情是应该永远看不透

的。房地产具备奢侈品的一部分特征，可是它还是跟奢侈品没有什么关系。应该

这么说，买奢侈品的人是觉得它更值，江诗丹顿也好，宾利也好，这些奢侈品的

产品本身具备一定的价值，每一个部件它都可以说出一个背后的多年品牌故事，

用全世界最好的金属、最好的科技去打造每一寸的故事会让你觉得这个表非常

值，买江诗丹顿的人绝对不会觉得这个表不值钱、像卡西欧，绝对不会的。你买

到是一个品牌，这个产品本身代表了很多事情，让你觉得只能靠金钱去获得。

这其实也不叫信仰，就是人对物质的美好追求，当工业发展到极致的时候可以称

之为艺术，艺术本身就无价。豪宅可以复制，但是奢侈品你不能复制，你做出个

假的江诗丹顿试试看？

有些次级品牌会说自己的技术和顶级品牌是完全一样的，其实技术本身包含着品

牌经营，它是不一样的，所以不能这么说，这么说就是仿冒者的说法。广东那些

仿冒者都说我这个机芯是劳力士的，然后什么都有，最终卖5000块一只，其实

对一个假表来说5000块已经很贵了。5000块一只和30万、50万一只，那是

两件事情。现在的奥迪车对大陆车主而言已经很不错了，可是当你开了那个原装

进口车以后，会发现同样一台车为什么会差别这么大，你会想要把那个卖你奥迪

的人给杀了。在买车比XX还贵，在XX除了价格比较低以外，还能买到德国原

装进口的奥迪A6，那个车开起来真正是人车一体，你才会知道原来所谓的原装

车就是会有一群人把车组装到让你觉得不会有一点点瑕疵。这个不只是一个简单

的衡量的问题，而是不一样的概念。

所以我刚才讲，豪宅是来自于国内的成本市场，跟国外的市场是不一样的。国外

的所谓的豪宅市场其实本身不太具备大“”这个字，只是说当你要表现出你对于生

活一种极度的享受的时候，有的时候小型的空间没有办法满足，它仅仅是对奢侈

生活的一种态度，不是为了大“”而大。在国外如果说你是一个非常极端的人，真

正的奢侈很可能是来自于你的建材、施工工艺等。奢侈的感觉其实对每一个国家、

对每个人而言都是不同的层级的。我们中国人的豪宅市场现在有一个很大的问

题，它的成本体系跟它的价格体系是脱离的。台北的豪宅是什么概念？举一个例

子，最近有一个宝莱花园，第一豪宅，陈水扁住的，那是一个很有名的豪宅的典

X，它现在应该是110万台币一坪左右，旁边的房子大概维持在95万台币一坪。

我们必须承认，开发商愿意去做这个项目有很多原因。在XX一般开发商的利润

率都是赚5%，你知道一坪多2万到3万块，对一个项目是一个很大的利润，这

个利润比是翻倍的，非常大一个翻倍，比银行放款的利率还要低一点。XX的银

行是民营概念，你做这样的项目，他会认为你的还款能力比较强，所以就相应有

很多的优惠销售的方式，针对于你的客户。

另外，因为XX是自由经济，对于单价相对比较高的产品，如果你销售比较成功

的时候，甚至还可以获得一些减免税收的一些政策。比如说，如果是一个3个亿

的项目，可能要交假设4.5点的税，4个亿可能就是3.8点，税差其实蛮大的，

销售商对此会很敏感。所以有时候他故意把这个价值做高，高到可以达到那个额

度，就可以减免一定的税收。大陆可能相反，是你卖的越贵，税越高，而XX因

为要鼓励消费，所以卖的越高，税越低，这样你还倒赚了一些钱。所以每一个城

市对于住宅体系的政策是不一样的。

那么什么样的体系之下可以让你的房子多卖一些价