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2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷与参考答案

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题：

某房地产开发有限公司（以下简称“公司”）于2019年取得一块位于城市中心区域的土地使用权，用于建设住宅项目。公司经过市场调研和可行性分析，决定开发建设一个包含住宅、商业和地下车库的综合体项目。以下为该项目的相关案例材料：

案例材料：

项目占地面积为30,000平方米，其中住宅用地占70%，商业用地占20%，地下车库用地占10%。

项目总投资预计为10亿元人民币，其中土地成本占30%，建筑成本占50%，其他费用占20%。

住宅部分预计建设500套公寓，每套公寓建筑面积为100平方米，预计售价为每平方米10,000元。

商业部分包括一层商业裙楼和四层商业楼，预计出租给商家经营，租金预计为每平方米每月500元。

地下车库预计可容纳1000辆汽车，停车费预计为每辆每月100元。

项目预计于2021年年底完工，2022年6月开始交付使用。

请根据以上案例材料，回答以下问题：

1、根据项目投资构成，计算土地成本、建筑成本和其他费用的具体金额。

答案：土地成本=10亿元×30%=3亿元；建筑成本=10亿元×50%=5亿元；其他费用=10亿元×20%=2亿元。

2、计算住宅部分的总销售额和商业部分的总租金收入。

答案：住宅部分总销售额=500套×100平方米/套×10,000元/平方米=5亿元；商业部分总租金收入=（一层商业裙楼+四层商业楼）×1000平方米×500元/平方米/月×12个月=6亿元。

3、假设地下车库的停车费收入全部用于偿还地下车库的建设贷款，贷款利率为6%，贷款期限为10年，单利计算，计算每年需偿还的贷款本息总额。

答案：地下车库建设贷款总额=1000辆×100元/辆/月×12个月=1,200万元；年利率=6%；贷款期限=10年；单利计算公式：每年偿还贷款本息总额=贷款总额×年利率=1,200万元×6%=72万元。

第二题

案例材料：

某市为了促进城市更新，决定在市中心建设一个大型商业综合体，并配套建设地下停车场。此项目计划占地约5万平方米，地上建筑面积20万平方米，地下两层停车场提供1,500个车位。该地区是城市的商业核心地带，交通便利，周边有多个住宅小区和写字楼。

开发商通过公开竞标获得了该项目的开发权，并与市政府签订了土地出让合同。根据合同，开发商需要承担一定的社会责任，包括但不限于：确保施工期间对周围环境影响最小化；为当地居民提供就业机会；以及按照政府规划要求完成一定比例的保障性住房建设。

此外，合同还规定了项目的进度安排、质量标准、环境保护措施等条款。为了确保项目按时按质完成，开发商聘请了一家知名建筑事务所进行设计，并选择了三家信誉良好的施工单位参与工程建设。同时，开发商还承诺将采用最新的绿色建筑技术和智能化管理系统，以提高建筑物的能源效率和用户体验。

然而，在项目建设过程中遇到了一些挑战。首先是由于原材料价格波动导致成本增加，其次是施工现场发现了一些未登记的历史遗迹，这使得部分工程不得不暂停，等待文物部门的处理意见。最后，由于新冠肺炎疫情的影响，施工人员短缺，进一步影响了工程进度。

1、针对案例中提到的成本增加问题，请分析开发商可以采取哪些措施来控制成本，确保项目的经济可行性？请结合实际给出至少三种解决方案，并简要说明理由。

答案：

1.1开发商可以通过优化设计方案降低成本，例如选择更经济实惠但不影响结构安全和使用功能的建筑材料；调整建筑设计，减少不必要的装饰性元素，从而降低建造成本。

1.2寻求供应链上的合作伙伴共同应对市场价格波动风险，如与供应商签订长期合作协议，锁定关键材料的价格；或者探索替代材料，既保证质量又能够节省开支。

1.3加强项目管理，提高工作效率，减少浪费。比如实施精益建造理念，精简流程，避免返工；加强现场管理，确保资源合理配置，提升施工速度，以此来降低间接成本。

2、对于案例中提及的历史遗迹保护问题，请提出开发商应该怎样做才能既遵守法律法规又不影响整个项目的推进？

答案：

2.1立即停止相关区域的施工活动，并及时向当地文物管理部门报告发现的情况，积极配合相关部门开展考古调查工作。

2.2根据文物部门的专业建议，修改原定的施工方案或调整建筑布局，以避开历史遗迹所在位置。如果可能的话，还可以考虑将这些遗迹纳入到未来的景观设计中，作为文化展示的一部分。

2.3在整个过程中保持透明度，主动向公众通报进展情况，争取社会的理解和支持。同时，利用此次机会宣传历史文化价值，增强企业的社会责任形象。

3、考虑到新冠疫情对劳动力市场的影响，请问开发商可以采取哪些策略来缓解用工紧张的问题？

答案：

3.1积极招募本地劳动力，特别是那些因疫情而失业或