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企业会计准则第3号

—投资性房地产

主要内容：

一、投资性房地产概述

二、投资性房地产的初始计量与后续支出

三、投资性房地产的后续计量

四、投资性房地产的转换、处置与披露

五、衔接与比较

一、投资性房地产概述

（一）投资性房地产的定义与特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

特征：

1、持有投资性房地产的目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有。

2、能够单独计量和出售（或转让）。

（二）投资性房地产的范围

1、属于投资性房地产的项目

⑴已出租的建筑物和土地使用权

⑵持有并准备增值后转让的土地使用权

2、不属于投资性房地产的项目

⑴自用房地产

⑵作为存货的房地产。

（三）投资性房地产的确认

1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业

2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量

二、投资性房地产的初始计量与后续支出

1、外购

购买价款＋相关税费＋可直接归属于该资产的其他支出

2、自行建造

由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出

3、投资者投入

合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外

1、资本化

满足投资性房地产的确认条件

2、费用化

不满足投资性房地产的确认条件

三、投资性房地产的后续计量

（一）投资性房地产的成本模式

（二）投资性房地产的公允价值模式

（三）投资性房地产由成本模式转为公允价值模式

（一）投资性房地产的成本模式

1、建筑物：计提折旧同固定资产

2、土地使用权：价值摊销同无形资产

3、进行减值测试，计提减值准备

（二）投资性房地产的公允价值模式

1、采用公允价值模式的条件

⑴投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

⑵企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格与其他相关信息，从而对

投资性房地产的公允价值作出合理的估计

2、采用公允价值模式计量的会计处理

不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

不计提减值准备

以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的

差额计入当期损益

（三）投资性房地产由成本模式转为公允价值模式

作为会计政策变更，采用追溯调整法进行处理，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整

期初留存收益。

四、投资性房地产的转换、处置与披露

投资性房地产的转换

1、投资性房地产转换的条件

满足下列条件之一：

⑴投资性房地产开始自用

⑵作为存货的房地产，改为出租

⑶自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值

⑷自用建筑物停止自用，改为出租

2、投资性房地产转换时转换日的确定

⑴开始自用：

房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

⑵改为出租：租赁期开始日

⑶停止自用，改为资本增值：

已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计

量和转让的日期

3、转换的会计处理

.

⑴在成本模式下,将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值

⑵公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日公允价值作为自用房地

产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益

⑶自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产：

①投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。

②转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为营业外支出，计入当期损益。

③转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资产公积（其他资产公积），计入所

有者权益。企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期的

投资收益。

投资性房地产的处置

将处置收入扣除其账面价值和相关税

费后的金额计入当期损益

投资性房地产的披露

1、投资性房地产的种类、金额和计量模式。

2、采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以与减值准备的计提情况。

3、采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以与公允价值变动对损益的影响。

4、房地产转换情况、理由，以与对损益或所有者权益的影响。

5、当期处置的投资性房地产与其对损益的影响。

五、新旧比较与衔接

一、新旧比较

投资性房地产准则与《企业会计制度》有关规定(以下简称原制度)相比,主要变化如下:

(一)要求单独核算和反映投资性房地产

原制度不要求单独核算投资性房地产,相关资产作为固定资产或无形资产核算,新准则将投资

性房地产单独作为一项资产核算和反映,与