宜昌紫晶城销售培训（大势营销）.ppt

案例研究2：香港年度上升时间（年）楼价最高升幅（倍）调整时间(年)楼价最大跌幅（%）1967-1976年66335%1976-1983年5.552.540%1984-2003年1314665%香港房地产市场呈现明显的周期性变化，在1984-2003年之间，出现一个明显的横盘调整阶段，该阶段从1997年开始，2003年结束。在此横盘调整期，成交量和价格均大幅下降香港房地产市场从1997年亚洲金融危机后开始出现大幅下降，直到2003年市场开始回暖，经历了6年的横盘调整期1997-2006年香港房地产市场变化情况1997年10月，金融风暴爆发，香港楼市进入低潮期市场层面1997年前香港市场持续快速增长，91-97年房价增长近3倍97年前市场投资氛围浓厚，人人炒房，投资比率高达70%-80%1997年起进入整固期，成交量和价格均大幅下降，价格跌幅65%停止卖地9个月停售居屋10个月，未来每年居屋供应少于9千个重售居屋约5千个，问责制实施政府声称停建居屋银行首度加息居屋自由转让由5年将为2年房委停售居屋半年1997年10月，金融风暴爆发，香港楼市进入低潮期整固期：1997年-2002恢复期：2002年-至今案例研究2：香港—整固期起因——金融风暴与8000公屋计划

特殊性——高投资比例延长整固期时间

市场表现——价格快速下跌，长期低迷市场层面市场大势对本项目的影响需求变化——置业目的以自住为主，投资需求转冷（老人社区开始产生；老百姓买房意欲降低，租房成趋势；度假物业成为大众选择）客户群变化——金融手段对投机、投资需求的抑制作用凸显，导致大量投资客户淡出市场；刚性需求客户成为购房主力竞争变化——新政强力打压之下，观望氛围浓烈；淡市环境下小范围剧烈竞争，争夺客户资源整固期3宜昌形势预判宜昌房价会跌吗？不会20XX宜昌宜昌房价不可能降一线城市价格离谱，短期内回归理性不现实中心城区旧改，政府支持价格持续增长城中最核心位置政府项目，唯一商业步行街商户资源，投资价值巨大本项目机会点大势利好商业中心区典型楼盘——配套齐全，生活便利典型楼盘CBD金缔华城亚洲广场社区形象开盘时间2008年7月19日2008年5月20日（2期）2007年11月18日规模及开发节奏项目占地面积12万，总建54万；规划2600户分3期开发,目前为一期项目占地5.47万，建筑面积12万平；规划1026户，分二期开发项目总占地1.1万,总建面8.2万;规划500户产品形式综合体，高层为主高层，小高层1栋高层均价区间4600-5100，实收均价4700均价4600元/平，区间3900-4900元/平均价4300元/平户型面积一房57ｍ2;二房104ｍ2;三房131-145ｍ2;四房161ｍ2110-140ｍ2三房办公楼60-80ｍ2；三房住宅116-126ｍ2销售状况A/B#销售率60%，D#40%6-8月每月销售10套左右月销售10—15套楼盘特色规模大；地处商业中心区，生活配套齐全，交通便利；风格现代配套齐全,生活便利,典型的居住性楼盘宜昌首家复合地产，商业中心,集住宅\办公\商业于一体,写字楼70年产权客户特征35—45岁占70%；周边生意人，企事业单位高管；投资为主；喜商业中心群居生活30—40岁，中等收入阶层，如企业管理者、私营业主等投资客户为主;附近生意人、外来商务人员等江景典型楼盘——一线江景，居住舒适典型楼盘金色海岸廊桥水岸长江·瑞景社区形象开盘时间2008年1月18日2007年12月22日(1期)2008年1月26日(2期)2007年12月16日规模项目占地2.67万，总建面12万；规划565户项目占地36.6亩，总建面7.6万；规划356户项目总占地?4万，总建面?19万;产品形式28--30高层6栋小高层19-25层高层均价区间6500-8000，均价7000元/平均价5200元/平，区间4700-5500元/平均价4500元/平;靠江边5300元/平户型面积一房57-60平;二房83-97平，三房130-190平，四房200平以上二房95平;三房124-140平;四房160平;五房180平二房83-88平，三房126-160平，四房180-240平销售状况销售率23%，销售40%产品特色处处透露”豪”气;观光塔,双泳池双会所;电梯主仆分开;送大量面积;铝材外墙等因地制宜，空中院馆