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不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》

酒店式公寓产品分析与天津市场

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不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》

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酒店式公寓研究报告

理解酒店式公寓

酒店式公寓的概念

酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配

备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、

保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业

态。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物

业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。酒店式公寓本质上

是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概

念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒

店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、

会所等多种功能于一体。扩大了资源边际效用，实现了资源共

享。

国外酒店式公寓的起源

酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创

新经营模式。由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第

一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立

即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比

海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒

不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》

店。产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒

店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住

宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。

在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度

假酒店等。产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛

罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候

温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。而产权式商务酒店

则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。

根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长

15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了

产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有

35万个家庭购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初，全

球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90

年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上

升到300亿美元。

国内酒店式公寓发展

产权式酒店引入我国，始于１９９４年。深圳在国内最早引进了

产权式酒店概念，海南则率先将五星级产权式度假酒店“南海传

说”温泉疗养度假中心推向了市场。其后，国内很多大城市产权

式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年

的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓

或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮

点。

不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》

自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一

路上扬，投资回报都在8％—10％之间，较高的投资回报率吸引

了众多个人投资者的目光。大大小小的产权式酒店项目已经遍布

了全国各地。北京、上海、广州、深圳、海南、浙江等地都掀起

过产权式酒店的投资热潮。在南方，甚至有开发商承诺高达23%

的年回报率，虚高的承诺给人一种风险深不可测的